13.11.2019

Umowa deweloperska – ochrona nabywców lokali

opublikowano: 2014-09-09 przez: Mika Ewelina

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377, dalej: ustawa). Ustawa ma wypełnić lukę prawną, której istnienie stwierdził Trybunał Konstytucyjny, sygnalizując Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań (postanowienie TK z 2 sierpnia 2010 r., S 3/10, OTK ZU 2010/6B, poz. 407, Rejent 2011/9, s. 17). Trybunał uznał za konieczne określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Jako niezbędne TK wskazał wprowadzenie mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań, w sytuacji gdy umowa zobowiązująca lub przedwstępna nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego.
Ustawa ustanawia szeroki zakres ochrony praw nabywcy lokalu lub domu. Określa bowiem środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera (art. 2 ust. 1)[1]. Za najważniejsze dla obrotu uważam wprowadzenie tą ustawą tzw. umowy deweloperskiej. Jest to, mimo znanej w praktyce nazwy, nowy typ umowy. Zatem jej właśnie jest poświęcony poniższy tekst.

Umowa deweloperska – pojęcie

Pojęcie „umowa deweloperska” nie jest nowe. Stosowano je w piśmiennictwie[2] i orzecznictwie[3] w odniesieniu do umowy, o której mowa w art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej: u.w.l.). W rozumieniu tego przepisu jest to umowa zobowiązująca właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do jej ważności niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 9 lipca 2003 r. umowę z art. 9 ust. 1 i 2 u.w.l. określił jako umowę nienazwaną (mieszaną), powstałą ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Sąd wskazał, że należy do tej umowy stosować przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań. W zakresie wykraczających poza te przepisy zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, powinny być stosowane przez analogię przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera umowa deweloperska. Przy czym SN wskazał regułę, zgodnie z którą im większy będzie stopień odrębności umowy deweloperskiej w stosunku do umów nazwanych, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej będzie odgrywać stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych.
Z tych względów SN ocenił, że umowa deweloperska ma zbyt wiele cech umowy właściwej. Stąd orzekł, że nie można jej traktować jako umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c., zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jej odmienność w stosunku do umowy przedwstępnej, która nadaje jej cechy umowy właściwej, polega zdaniem SN na tym, że zamawiający jest na jej podstawie zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu i przeniesienie na jego rzecz prawa własności. W związku z tym rozmiar odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej odmowy przeniesienia na jego rzecz przez dewelopera prawa własności wybudowanego dla niego lokalu nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 § 1 k.c., czyli nie ogranicza się tylko do tzw. ujemnego interesu umownego.
Wychodząc z tego samego założenia, SN w wyroku z 30 czerwca 2004 r. stwierdził, że odpowiedzialność dewelopera wynikająca z niewykonania zobowiązania objętego umową deweloperską obejmuje szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku poszkodowanej a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia – gdyby deweloper wywiązał się z umowy i poszkodowana nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie poszkodowanej tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez dewelopera.
Do umowy deweloperskiej stosowano więc np. przepisy o umowie o świadczenie usług (art. 750 k.c.), a w konsekwencji o umowie zlecenia. Na tej podstawie Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2006 r. uznał, że klient dewelopera ma prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania podjął się deweloper, a zatem również spełnienia zobowiązania w zakresie wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności na klienta. Podobnie przepisy o zleceniu do umowy deweloperskiej zastosował Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 140/10, LEX nr 678027.
Przyjmując mieszany charakter umowy z art. 9 ust. 1 i 2 u.w.l., SN konsekwentnie kwestionował możliwość ustalenia jej essentialia negotii (por. uzasadnienie wyroku SN z 18 lutego 2011 r., sygn. akt I CSK 275/10, LEX nr 818561). Efektem tego było równie konsekwentne stanowisko, że art. 9 ust. 1 i 2 u.w.l. ustanawiają tylko przesłanki umożliwiające zakwalifikowanie danej umowy jako umowy, która chroni prawa nabywcy lokalu w sposób przewidziany w art. 9 ust. 3 u.w.l. (wyrok SN z 29 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 463/07, LEX nr 463366 i z 18 lutego 2011 r.).
Przesłankami pozwalającymi na uznanie umowy za spełniającą warunki umożliwiające zastosowanie art. 9 ust. 3 u.w.l. są:

  1. dwie przesłanki dotyczące samej umowy:

    1. zawarcie jej przez klienta z właścicielem gruntu, który podejmuje się budowy na tym gruncie,

    2. zobowiązanie właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę;

  2. dwie przesłanki faktyczne leżące poza treścią samej umowy:

  1. właściciel gruntu ma uzyskać pozwolenie na budowę,

  2. roszczenie klienta o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa jest ujawnione w księdze wieczystej.

Dopiero spełnienie tych wszystkich przesłanek pozwala klientowi skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 9 ust. 3 u.w.l. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową na wniosek każdego nabywcy sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Należy jednakże zauważyć, że SN w wyroku z 29 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 463/07, LEX nr 463366 uznał także za podstawowe wymaganie ważności umowy z art. 9 ust. 1 i 2 u.w.l. zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).
W każdym razie trzeba się zgodzić, że z art. 9 ust. 3 u.w.l., odczytywanego łącznie z ust. 2, wynika jednoznacznie, że powierzenie dalszego wykonywania umowy może dotyczyć wyłącznie umowy zawartej między właścicielem gruntu a nabywcą. Wypływa stąd istotny wniosek, że decyzja sądu o powierzeniu wykonania umowy nie może ingerować bezpośrednio w stosunki między właścicielem gruntu a wykonawcą (generalnym wykonawcą, inwestorem zastępczym itp.), co oczywiście nie wyklucza jej pośredniego oddziaływania na te stosunki. Wypada w tym miejscu zauważyć, że niewłaściwe wykonywanie umowy deweloperskiej może być następstwem zarówno działań (zaniechań) samego dłużnika – właściciela gruntu, choćby zawarta przez niego umowa z wykonawcą była przez tego ostatniego należycie wykonywana, jak i wynikiem działań (zaniechań) osób, przy pomocy których dłużnik wykonuje zobowiązanie lub którym powierza wykonanie zobowiązania, gdyż za ich działanie dłużnik odpowiada jak za własne (art. 474 k.c.).
Z powyższej analizy orzecznictwa wynika, że konstruowanie umowy na podstawie art. 9 ust. 1 i 2 u.w.l. przysparzało znacznych trudności przez jej niejednolity charakter prawny. Wprowadzenie nowego typu umowy nazwanej – umowy deweloperskiej powinno te trudności usunąć. Czy tak się stało, o tym dalej.

Umowa deweloperska – nowa regulacja

Umowa deweloperska w rozumieniu art. 3 pkt 5 polega na zobowiązaniu dewelopera do:

  1. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu[4] na nabywcę albo

  2. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym[5] lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zobowiązanie nabywcy polega na spełnieniu świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Z definicji umowy deweloperskiej wynika, że spełnienie tego zobowiązania dewelopera ma nastąpić po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsięwzięcie deweloperskie zdefiniowano w art. 3 pkt 6 jako proces obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności:

  • nabycie praw do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa,

  • przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego,

  • nabycie materiałów budowlanych,

  • uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
Powstaje tu więc wątpliwość, czy deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się także wobec klienta do wybudowania budynku. W pierwszych przepisach ustawy, definiujących podstawowe pojęcia, brakuje bowiem wskazania, że zobowiązanie dewelopera ma polegać również na wybudowaniu budynku. Takie zaś zobowiązanie przewiduje wprost art. 9 ust. 1 u.w.l. Odpowiedzi wymaga pytanie, czy z tego, że zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia praw do lokali lub budynków ma być spełnione po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego można wywodzić, że pośrednio jest to także umowa zobowiązująca dewelopera do wybudowania budynku.
Wątpliwości nie rozwiewa wprowadzona w art. 3 pkt 1 definicja pojęcia „deweloper”. Według niej deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości bądź prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i własności domu jednorodzinnego oraz do przeniesienia tych praw na nabywcę. Definicja milczy, czy dla uznania przedsiębiorcy za dewelopera jego działalność gospodarcza ma być prowadzona w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, co pozwalałoby uznać, że deweloper zawsze musi być przedsiębiorcą budowlanym, którego działalność polega na budowie budynków i ich sprzedaży bądź sprzedaży znajdujących się w nich lokali. Tymczasem za dewelopera w rozumieniu ustawy można uznać przedsiębiorcę, który nie buduje budynków, a prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek pod nr PKD 68.10.Z.
Biorąc także pod uwagę definicję pojęcia „nabywca”[6], odnosi się wrażenie, że celem umowy deweloperskiej nie jest zabezpieczenie praw nabywcy jeszcze na etapie budowy. Jeśli w umowie tej deweloper nie zobowiąże się do wybudowania budynku, a tylko do ustanowienia lub przeniesienia praw po zakończeniu budowy, to nabywca nie będzie mógł wyegzekwować wykonania zobowiązania niewynikającego z umowy, a polegającego na ukończeniu budowy. Ustawa nie wymaga, by inwestorem, w rozumieniu art. 17 i 18 Prawa budowlanego, i deweloperem był ten sam podmiot.
Możliwe, że orzecznictwo, idąc drogą wykładni celowościowej opartej na systematyce ustawy, wskaże, że umowę deweloperską będzie mógł zawrzeć tylko taki deweloper, który w ramach swojej działalności gospodarczej buduje budynek będący, w całości lub w części, przedmiotem zobowiązania dewelopera ujętego w umowie. Analizując bowiem dalsze przepisy ustawy, można odnieść wrażenie, że to było intencją ustawodawcy. Jednakże nie zostało to sprecyzowane w brzmieniu ustawy.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 17 ust. 1 nakłada na deweloperów rozpoczynających sprzedaż, a nie budowę, obowiązek sporządzenia tzw. prospektu informacyjnego dotyczącego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Rozpoczęcie sprzedaży to według art. 3 pkt 10 podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego[7]. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla tego zadania inwestycyjnego.
Celem prospektu informacyjnego jest przekazanie klientowi dewelopera jak największej ilości ważnych informacji o przedsięwzięciu deweloperskim. Ustawa stanowi, że w prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dla osiągnięcia jednolitości formy tych prospektów oraz zagwarantowania tego, żeby zawierały one istotne dla nabywców informacje, stworzono normatywny wzór prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do ustawy.
Prospekt informacyjny ma być doręczony osobie zainteresowanej zawarciem umowy wraz z załącznikami, nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji. Najczęściej będzie to forma papierowa. Może to być również forma elektroniczna, z tym że raczej jako nagranie na płytę CD lub pamięć przenośną. Trudno bowiem uznać e-mail za trwały nośnik informacji w rozumieniu ustawy (art. 18 ust. 2 i 3 w zw. z art. 3 pkt 9).
Deweloper, pracownik dewelopera lub inna osoba zobowiązana w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, która nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny w trybie postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 32). Znacznie surowiej, bo jako przestępstwo, potraktowano podawanie w prospekcie informacyjnym danych nieprawdziwych lub zatajenie danych. Osoba za to odpowiedzialna podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Ponieważ przewidywano, że na wstępnym etapie przedsięwzięcia inwestycyjnego deweloper może nie przewidzieć wszystkiego, co jest dla nabywców istotne, nałożono na deweloperów obowiązek wprowadzania każdorazowo zmian informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku. Informacja o zmianie ma być doręczana w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

  1. aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym są określone aktualne informacje, albo

  2. nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów.

Bardzo ważne jest to, że deweloper jest zobowiązany doręczyć te informacje w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przez nabywcę przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi później integralną część umowy deweloperskiej (art. 19)[8].
Zgodnie z art. 21 deweloper jest zobowiązany zapewnić w lokalu swojego przedsiębiorstwa osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej możliwość zapoznania się z:

  1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

  2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

  3. kopią pozwolenia na budowę;

  4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;

  5. projektem architektoniczno-budowlanym.

Essentialia negotii umowy deweloperskiej

W art. 22 wyliczono essentialia negotii umowy deweloperskiej. Oznacza to, że umowa niezawierająca tych postanowień nie będzie mogła być uznana za umowę deweloperską w rozumieniu ustawy. Zatem umowa deweloperska ma zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

  2. cenę nabycia przez klienta prawa własności lokalu mieszkalnego albo własności gruntu i domu jednorodzinnego bądź prawa użytkowania wieczystego i prawa własności domu jednorodzinnego (przy czym zdaniem autora w ustawie przeoczono konieczność ustalenia w umowie ceny udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu);

  3. informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania deweloper się zobowiązuje;

  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w pkt 2;

  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

  9. informacje dotyczące:

  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

  2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

  1. numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem wejścia w życie ustawy, pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych – art. 39);

  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami (odpis z KW, KRS lub CEIDG dewelopera, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera, projektem architektoniczno-budowlanym);

  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

  8. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;

  9. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jedynie w zacytowanym art. 22 pkt 18 ustawodawca dał wyraz swej intencji, aby deweloper brał wobec klienta także odpowiedzialność za wybudowanie budynku. Sugeruje to wymaganie, aby w umowie deweloperskiej było zawarte zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku. Jednakże nie oznacza to, że deweloper musi być inwestorem czy wykonawcą. Możliwe jest przecież traktowanie omawianego zobowiązania dewelopera jako zastrzeżenie, że osoba trzecia spełni określone świadczenie w postaci wybudowania budynku. Deweloper, jako czyniący takie przyrzeczenie, będzie odpowiedzialny za szkodę, którą klient poniesie przez to, że osoba trzecia nie spełnia świadczenia. Deweloper będzie mógł zwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, spełniając przyrzeczone świadczenie, chyba że sprzeciwia się to umowie lub właściwości świadczenia.
Jakiekolwiek zmiany w treści prospektu informacyjnego lub załączniku do prospektu, które zaszły w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej, a które wpływają na treść jej postanowień, trzeba podkreślić wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2). Co więcej, nie mogą one być wprowadzone jednostronnie przez samego dewelopera. Takie zmiany w treści umowy deweloperskiej, które wynikają ze zmian prospektu informacyjnego, wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy (art. 22 ust. 3).

Środki prawne ochrony nabywcy

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń nabywcy o wykonanie przez dewelopera jego zobowiązań zawartych w umowie deweloperskiej. Art. 23 ust. 2 precyzuje treść tych roszczeń, uzupełniając ją o roszczenia o przeniesienie praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę lub prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Trzeba jednak pamiętać oart. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Na szczęście ustawa jest tak skonstruowana, że pozwala uznać roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej za roszczenie przyszłe, w rozumieniu art. 19 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To oznacza, że bieg jednorocznego terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.
Roszczenie o wybudowanie budynku stanie się wymagalne z upływem terminów określonych w umowie deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 11 w zw. z art. 455 k.c.). Roszczenia nabywcy o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stają się wymagalne dopiero po dokonaniu odbioru lokalu mieszkalnego wybudowanego na jej podstawie. Świadczy o tym art. 27, zgodnie z którym przeniesienie na nabywcę prawa jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Art. 27 ust. 2 stanowi, że odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Ponadto do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy k.c. o rękojmi.

Notarialna forma umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 26 ust. 1). Inna forma tej umowy będzie stanowiła o jej nieważności (art. 73 § 2 k.c.).
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym będą w równych częściach obciążać dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2).
Duża złożoność umowy deweloperskiej świadczy o tym, że nie jest ona umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 § 1 k.c. Umowa przedwstępna nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej[9]. Zatem forma notarialna umowy deweloperskiej nie daje możliwości skorzystania przez nabywcę z art. 390 § 2 k.c. Natomiast nabywca będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia przyrzeczonych umów przenoszących własność lokalu lub budynku na podstawie art. 158 w zw. z art. 64 k.c.
Zwrócić trzeba uwagę na to, że art. 28 zabrania stosować w umowie deweloperskiej postanowień mniej korzystnych dla nabywców niż przepisy ustawy. Takie postanowienia umowy deweloperskiej są z mocy tego przepisu nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 29 ust. 1 nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymienionych w art. 22;

  2. jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, z wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z ustawą;

  3. jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

  4. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

  5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

  6. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa opisanego w umowie deweloperskiej w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
Przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku wskazanym w pkt 6 nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120 dni na przeniesienie prawa opisanego w umowie deweloperskiej, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia (art. 29 ust. 3).
Żadnego z wymienionych przypadków uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie można zabezpieczyć odstępnym (art. 30 ust. 1).
Jeśli nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1, jest ona uważana za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości oraz zostało złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1). Poświadczenie podpisów nie jest wymagane, gdy do dnia odstąpienia nie został złożony wniosek o wpis roszczeń nabywcy w księdze wieczystej.
Od umowy deweloperskiej może też odstąpić deweloper, ale tylko w dwóch przypadkach (art. 29 ust. 4 i 5):

  1. w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,

  2. w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo określone w umowie deweloperskiej mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości (art. 31 ust. 2).

Podsumowanie

Uchwalenie ustawy oceniam jako dobry krok ustawodawcy. Jest na pewno pierwszą kompleksową próbą uporządkowania stosunków prawnych i finansowych między deweloperami a nabywcami mieszkań i budynków. Czy okaże się remedium na występujące dotąd przypadki, w których klienci deweloperów tracili znaczny dorobek bez uzyskania oczekiwanego mieszkania lub budynku, czas pokaże. Wydaje się jednak pewne, że ustawa kładzie kres działalności mniejszych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską. Z prostego powodu – sprostanie przez dewelopera wymaganiom ustawy wymaga dużego zaangażowania finansowego i organizacyjnego. A na to mogą sobie pozwolić tylko duże firmy. Dokonując jednak pewnego rozrachunku, wydaje się właściwe, aby na rynku inwestycji mieszkaniowych, w które są angażowane niemałe środki finansowe dewelopera i jego klientów, po stronie profesjonalistów występowali przedsiębiorcy o odpowiednim potencjale finansowym i organizacyjnym.
Równolegle z ustawą będzie dalej obowiązywać art. 9 u.w.l. Konkurencję między tymi przepisami należy rozstrzygnąć chyba w taki sposób, że umowę deweloperską może zawrzeć z klientem tylko przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą co najmniej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Natomiast stroną umowy z art. 9 ust. 1 u.w.l. może być każdy podmiot będący właścicielem gruntu, na którym zamierza wybudować budynek i sprzedawać znajdujące się w nim lokale. Trzeba też zauważyć, że owa konkurencja występuje tylko wtedy, gdy przedmiotem umowy będzie prawo do lokalu. Na podstawie art. 9 u.w.l. nie można ustanowić i przenieść własności budynku.
 
Łukasz Jędruszuk
Radca prawny Kancelaria Prawna ARS LEGIS

Źródło: Temidium 2 (68) 2012

 
[1] Ilekroć w tekście jest przytaczany przepis bez wskazania aktu normatywnego, oznacza to przepis ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
[2] M. Behnke, B. Czajka-Marchlewicz, D. Dorska, Umowy w procesie budowlanym, Lex 2011, R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2010.
[3] Na przykład wyrok SN z 18 lutego 2011 r., sygn. akt I CSK 275/10, LEX nr 818561, uchwała SN z 9 grudnia 2010 r., sygn. akt III CZP 104/10, OSNC 2011/7–8/79, wyrok SA w Poznaniu z 20 kwietnia 2006 r., sygn. akt I ACa 1282/05, LEX nr 194536, wyrok SN z 30 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 521/03, LEX nr 183717, wyrok SN z 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01, OSNC 2004/7–8/130, Biul. SN 2004/8/8, LEX nr 12223.
[4] Lokalem mieszkalnym zgodnie z art. 3 pkt 2 jest samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu u.w.l., z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu.
[5] Domem jednorodzinnym zgodnie z art. 3 pkt 3 jest dom mieszkalny, jak też samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
[6] Zgodnie z art. 3 pkt 4 nabywcą jest osoba fizyczna będąca na podstawie umowy deweloperskiej uprawnioną do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub gruntu z domem jednorodzinnym bądź prawa użytkowania wieczystego gruntu z własnością lokalu mieszkalnego, a z drugiej strony zobowiązana do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
[7] Istnieją wątpliwości, czy rozpoczęcie sprzedaży to etap składania przez dewelopera ofert w rozumieniu art. 66 k.c. czy etap wcześniejszy.
[8] Zatem charakter prospektu informacyjnego nie jest jednoznaczny. Być może w orzecznictwie będzie uznawany za ofertę z art. 66 k.c.
[9] Z uzasadnienia uchwały SN z 9 grudnia 2010 r., sygn. akt III CZP 104/10.

Prawo i praktyka

Przygody Radcy Antoniego

Odwiedź także

Nasze inicjatywy