22.06.2024

Skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej

opublikowano: 2014-12-10 przez: Mika Ewelina

Księgi wieczyste służą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.[1]). Wspomniany stan prawny tworzą prawa rzeczowe, których przedmiotem jest nieruchomość: własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W drodze wyjątku stan prawny nieruchomości mogą kształtować również prawa osobiste i roszczenia, gdy wpisano je do księgi wieczystej[2].

Prawa podlegające wpisowi do księgi wieczystej

Prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawnione w księdze wieczystej w przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (art. 16 ust. 1 u.k.w.h.). W szczególności mogą być wpisane prawa, które wymieniono w art. 16 ust. 2 u.k.w.h., np. prawo odkupu, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Na tle powołanych regulacji w piśmiennictwie i orzecznictwie zarysował się spór, czy katalog praw osobistych i roszczeń, które podlegają wpisowi w księdze wieczystej, ma charakter zamknięty czy otwarty.
Zgodnie z pierwszym poglądem prawo osobiste lub roszczenie może zostać ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy przepisy wyraźnie przewidują taką kompetencję. Możliwość wpisu do księgi wieczystej nie może zostać wywiedziona z natury lub cech danego prawa osobistego albo roszczenia, a konieczna jest jednoznaczna podstawa normatywna. Pogląd ten dominuje w piśmiennictwie[3] i prezentowany jest w niektórych orzeczeniach Sądu Najwyższego[4].
W myśl drugiego poglądu prawo osobiste i roszczenie może być ujawnione w księdze wieczystej nie tylko wtedy, gdy ustawa wyraźnie to przewiduje, lecz także wówczas, gdy przepis ustawy wyposaża dane uprawnienie w elementy właściwe prawu rzeczowemu. Na poparcie tego poglądu podnosi się przede wszystkim argumenty celowościowe. Otóż cel ujawnienia tych uprawnień w księdze wieczystej jest zbieżny z nadaniem im przez przepisy rozszerzonej skuteczności wobec osób trzecich. Pogląd ten jest prezentowany zarówno w doktrynie[5], jak i w orzecznictwie[6].
W moim przekonaniu pogląd pierwszy jest znacznie bardziej uzasadniony. Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa art. 16 ust. 1 u.k.w.h. (sformułowanie: „w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych”). Po drugie, przepisy, które umożliwiają ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, mają charakter wyjątkowy, więc nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej (exceptiones non sunt extendae). Po trzecie, zasada legalizmu wyrażona w art. 7 Konstytucji RP, która znajduje zastosowanie do sądów wieczystoksięgowych, wskazuje na konieczność ścisłej wykładni przepisów kompetencyjnych dotyczących wpisów praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej.
Przedstawione wyżej argumenty prowadzą do wniosku, że musi istnieć wyraźna podstawa normatywna do ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej. Przykładowo, prawo z tytułu umowy leasingu nieruchomości (art. 7091 k.c.) nie może zostać wpisane do księgi wieczystej, ponieważ nie obowiązuje przepis, który umożliwiałby dokonanie takiego wpisu[7].
Należy zastrzec, że katalog praw osobistych i roszczeń, który zamieszczono w art. 16 ust. 2 u.k.w.h., nie jest wyczerpujący (sformułowanie: „w szczególności”)[8]. W księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia również wtedy, gdy wynika to z odrębnych przepisów, np. roszczenie nabywcy z tytułu umowy deweloperskiej (art. 23 ust. 2 u.o.p.n.[9]).

Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej

Z art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. jednoznacznie wynika, że w księdze wieczystej można wpisać prawo najmu i dzierżawy. Warto przybliżyć, o jakie prawo dokładnie chodzi.
W polskim prawie cywilnym umowa najmu oznacza umowę, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c.). Prawo najmu to prawo najemcy wynikające z tej umowy, czyli prawo do używania określonej rzeczy.
Z kolei przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Prawo dzierżawy oznacza uprawnienie dzierżawcy, którego źródłem jest wspomniana umowa, czyli prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Dzierżawa może dotyczyć również praw (art. 709 k.c.).
Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. nie podlegają natomiast ujawnieniu w księdze wieczystej uprawnienia wynajmującego (wydzierżawiającego) z tytułu umowy najmu (dzierżawy).
Przedmiotem prawa najmu bądź dzierżawy może być – stosownie do okoliczności – cała nieruchomość albo jej oznaczona część. W obu przypadkach możliwe jest wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Wpisu dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, ewentualnie w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy przedmiotem najmu jest ten lokal lub jego część, np. oznaczone pomieszczenie (zob. art. 241 ust. 1 u.k.w.h.).

Wynajęcie lub wydzierżawienie nieruchomości przez osobę trzecią

Zgodnie z ogólnymi zasadami polskiego prawa zobowiązań umowę najmu lub dzierżawy może skutecznie zawrzeć osoba, która nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym przedmiotu najmu lub dzierżawy (art. 3531 k.c.). Umowa taka jest skuteczna inter partes i nie wiąże właściciela (użytkownika wieczystego) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości.
Okoliczność, że wynajmującym lub wydzierżawiającym jest osoba trzecia nie stanowi przeszkody do ujawnienia w księdze wieczystej prawa najmu lub dzierżawy. W księdze wieczystej mogą być bowiem wpisane prawa osobiste i roszczenia, które są skierowane wobec osoby niebędącej właścicielem nieruchomości. Z art. 16 u.k.w.h. nie wynikają w tej mierze żadne ograniczenia (arg. lege non distinguente), a wpis taki może zaspokajać potrzeby gospodarcze uczestników obrotu[10].
Jednakże w takiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości musi zawsze wyrazić zgodę na wpis wspomnianego prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej, ponieważ wpis ten oddziałuje na jego sytuację prawną (zgoda ad intabulationem).

Wpis przyszłego prawa najmu lub dzierżawy

Prawo osobiste i roszczenie ma charakter przyszły, gdy – w danym momencie – jeszcze nie powstało w majątku uprawnionego, np. nie ziścił się jeszcze warunek zawieszający, który wprowadzono do czynności prawnej (zob. art. 89 k.c.).
W piśmiennictwie i orzecznictwie spory budzi kwestia, czy prawa osobiste oraz roszczenia, które mają charakter przyszły, mogą być ujawnione w księdze wieczystej:
  1. w każdym przypadku, gdy – zgodnie z przepisami – może być wpisane prawo osobiste i roszczenie istniejące, czy
  2. jedynie w sytuacjach, w których przepisy prawa zezwalają na wpis uprawnienia przyszłego.
Stanowisko pierwsze podzielił Sąd Najwyższy. W postanowieniu z 22 czerwca 2010 r., IV CSK 556/09, Lexis.pl nr 6869594, Sąd Najwyższy uznał, że: Warunkowe prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. Nie jest przekonywający argument, że prawa warunkowe mogą być ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy ustawa to wyraźnie przewiduje, jak w wypadku roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Argument ten wynika z wykładni a contrario, która może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy za jej przyjęciem przemawiają argumenty wynikające z wykładni celowościowej (funkcjonalnej). Księga wieczysta powinna w pełni ujawniać aktualny stan prawny nieruchomości, a więc również obciążające ją warunkowe prawo dzierżawy[11]. Stanowisko to dominuje również w piśmiennictwie[12].
W moim przekonaniu prawidłowe jest stanowisko drugie – przyszłe prawo osobiste i roszczenie może być wpisane do księgi wieczystej tylko wtedy, gdy szczególny przepis prawa przewiduje takie rozwiązanie. Co do zasady wpisowi podlegają jedynie prawa osobiste i roszczenia istniejące.
Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa i systemowa art. 16 ust. 2 pkt 2 in fine u.k.w.h. Wnioskowanie a contrario z powołanego przepisu dowodzi, że w innych przypadkach – niż określone w art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h. – wpisanie przyszłego prawa osobistego lub roszczenia nie jest dopuszczalne. Gdyby istniała możliwość wpisu w księdze wieczystej każdego prawa osobistego i roszczenia o charakterze przyszłym, ustawodawca zamieściłby o tym wzmiankę w ogólnym art. 16 ust. 1 u.k.w.h. Skoro ustawodawca zdecydował się uregulować tę okoliczność jedynie w art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h., to tym samym potwierdził, że nie obowiązuje ogólna zasada dotycząca dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej.
Po drugie, istotne znaczenie ma wykładnia celowościowa przepisów o księgach wieczystych. Księgi te prowadzi się w celu ustalenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.). Prawa osobiste i roszczenia o charakterze przyszłym nie są elementami tego stanu. Mogą się nimi stać dopiero w przyszłości, gdy skutecznie powstaną. Okoliczność ta przemawia przeciwko ogólnej dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Potrzebny jest przepis szczególny, który – w drodze wyjątku – dopuszcza taką konstrukcję.
Po trzecie, zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawa osobiste i roszczenia, które ujawniono w księdze wieczystej, są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to obejmuje m.in. istnienie danego prawa i roszczenia. Dopuszczenie wpisywania wszelkiego rodzaju praw osobistych i roszczeń o charakterze przyszłym prowadziłoby do podważenia ratio art. 3 ust. 1 u.k.w.h.
W konsekwencji, moim zdaniem, należy uznać, że przyszłego prawa najmu i dzierżawy – wbrew stanowisku Sądu Najwyższego – nie można ujawnić w księdze wieczystej, ponieważ brakuje ku temu wyraźnej podstawy prawnej. Możliwe jest wpisanie jedynie prawa istniejącego. Trzeba przy tym zastrzec, że warunkiem ustawowym powstania prawa najmu i dzierżawy nie jest wydanie wynajętego lub wydzierżawionego przedmiotu na rzecz najemcy albo dzierżawcy – prawo to może istnieć, choćby do wydania przedmiotu jeszcze nie doszło.
 
Postępowanie w sprawie wpisu prawa najmu i dzierżawy

Wniosek o wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej może złożyć najemca (dzierżawca) albo właściciel nieruchomości (art. 6262 § 5 k.p.c.). Gdy nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, wniosek może złożyć także użytkownik wieczysty. Jeżeli najem dotyczy lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem, wniosek – oprócz najemcy (dzierżawcy) – może być złożony przez osobę, której przysługuje to prawo spółdzielcze. Osoby te są jedynymi uczestnikami postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 § 2 k.p.c.).
W przypadku gdy wynajmującemu (wydzierżawiającemu) nie przysługuje własność albo inne odpowiednie prawo rzeczowe do nieruchomości (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), nie może on złożyć wspomnianego wniosku ani zostać uczestnikiem postępowania w sprawie wpisu prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej.
Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 u.k.s.c.[13]).
Prawo najmu i dzierżawy wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. W polu 3.4.1.1 elektronicznej księgi wieczystej prawo to oznacza się jako „prawo osobiste”. Treść tego prawa – w miarę potrzeby – opisuje się w polu 3.4.1.2. Jeżeli przedmiot prawa najmu (dzierżawy) nie pokrywa się z całą nieruchomością, w polu 3.4.1.3 należy go dokładniej oznaczyć, np. opisując wynajęte (wydzierżawione) pomieszczenie lub część gruntu albo budynku[14].

Podstawa wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej
Zgodnie z art. 31 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 2 zd. 1 u.k.w.h. podstawę wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej stanowi:
  1. umowa najmu (dzierżawy), na której podpis właściciela nieruchomości będącego wynajmującym (wydzierżawiającym) został poświadczony przez notariusza, lub
  2. zgoda właściciela nieruchomości na wpis złożona z podpisem notarialnie poświadczonym.
Należy podkreślić, że w żadnym przypadku – w myśl reguły konsensu formalnego wynikającej z art. 32 ust. 2 zd. 1 u.k.w.h. – nie jest konieczne notarialne poświadczenie podpisu najemcy ani dzierżawcy[15].
W przypadku gdy wynajmujący (wydzierżawiający) nie jest właścicielem nieruchomości ani nie dysponuje innym odpowiednim uprawnieniem rzeczowym (użytkowaniem wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu), wpis prawa najmu (dzierżawy) może nastąpić jedynie na podstawie drugiego dokumentu, tj. abstrakcyjnej zgody na wpis[16]. Dotyczy to, na przykład, wpisu prawa przysługującego osobie, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy podnajmu[17]. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu (art. 32 ust. 3 u.k.w.h.).
W każdym przypadku, rozpoznając wniosek, sąd wieczystoksięgowy sprawdza, czy w dziale II księgi wieczystej widnieje osoba, która – w charakterze wynajmującego lub wydzierżawiającego – zawarła umowę najmu lub dzierżawy albo wyraziła zgodę na wpis (z podpisem notarialnie poświadczonym). Gdy pod tym względem występuje niezgodność, wniosek podlega oddaleniu (art. 6269 k.p.c.)[18].
Podstawą wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może być także odpis orzeczenia sądu (np. ustalającego istnienie stosunku najmu według art. 189 k.p.c.[19] lub zastępującego oświadczenie woli właściciela w trybie art. 64 k.c.) albo decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy najem powstał na podstawie dawnych przepisów z czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej.

Ogólne skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej

Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Taki wpis nie jest przesłanką powstania uprawnienia. Do czasu wpisu prawo to zachowuje skuteczność jedynie wobec wynajmującego oraz wydzierżawiającego (inter partes), chyba że odrębne przepisy stanowią odmiennie (np. art. 690 k.c. odnośnie do prawa najmu lokalu).
Kluczową konsekwencją prawną, jaka wynika z ujawnienia prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej, jest nadanie mu skuteczności względem praw nabytych po wpisie odnośnie do danej nieruchomości (art. 17 u.k.w.h.). W wyniku wpisu prawo najmu i dzierżawy uzyskuje rozszerzoną skuteczność (actio in rem scripta). Staje się – w granicach określonych w przepisach ustawy – skuteczne wobec osób trzecich (erga omnes). Niekiedy w tym kontekście mówi się o „urzeczowieniu” uprawnienia, czyli nadaniu mu właściwości charakterystycznych dla praw rzeczowych.
Należy zastrzec, że art. 17 u.k.w.h. limituje granice rozszerzonej skuteczności ujawnionego uprawnienia. Działa ono jedynie wobec praw nabytych w drodze czynności prawnej. Nie obejmuje zatem np. przypadku zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości. Ponadto, ujawnione prawo nie jest skuteczne względem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 in fine u.k.w.h.).
W wyniku wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej zostaje ono objęte domniemaniami, które wynikają z art. 3 u.k.w.h. Po pierwsze, powstaje domniemanie, że prawo osobiste i roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.). Przyjmuje się założenie, że istnieje ono w majątku najemcy (dzierżawcy) w postaci ujawnionej we wpisie. Po drugie, rodzi się domniemanie, że prawo najmu i dzierżawy, które wykreślono z księgi wieczystej, nie istnieje (art. 3 ust. 2 u.k.w.h.). Powyższe domniemania mają charakter wzruszalny i mogą być podważone w każdym postępowaniu sądowym lub administracyjnym.
Należy zaznaczyć, że gdy właściciel nieruchomości nie jest wynajmującym lub wydzierżawiającym, wpis prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej (np. na podstawie umowy podnajmu) nie rodzi per se zobowiązania wobec właściciela. Uprawniony – powołując się na wpis – nie może żądać od właściciela wykonania tego uprawnienia, chyba że właściciel w drodze osobnej czynności prawnej przyjął na siebie taki obowiązek, np. przystępując kumulatywnie do długu.

Sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego i wydzierżawiającego

Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma ograniczoną przydatność dla uczestników obrotu. Można wyróżnić liczne sytuacje, w których ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nie powoduje poprawy sytuacji najemcy i dzierżawcy.
W szczególności dotyczy to przypadku sukcesji uniwersalnej w odniesieniu do właściciela wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości (np. dziedziczenie, połączenie spółek). W takim przypadku następca prawny właściciela jest zawsze związany umową najmu (dzierżawy), która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Skutek ten nie zależy od wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej.
Zbycie wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości

Podobnie rzecz się przedstawia, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej, np. sprzedaży, darowizny, wniesienia aportem do spółki. Zgodnie z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 k.c., gdy następuje zbycie przedmiotu najmu (dzierżawy), nabywca ex lege wstępuje w stosunek najmu (dzierżawy) na miejsce zbywcy. Nie ma znaczenia, czy prawo najmu (dzierżawy) wpisano do księgi wieczystej ani czy nabywca o takim prawie wiedział. Pod tym względem wpis nie poprawia pozycji prawnej najemcy (dzierżawcy). W odniesieniu do zakresu rozszerzonej skuteczności prawa najmu (dzierżawy) przepisy art. 678 § 1 w zw. z art. 694 k.c. należy uznać za przepisy szczególne w stosunku do art. 17 u.k.w.h.

Zapłata z góry czynszu najmu lub dzierżawy

Gdy dokonano zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, uprzednia zapłata czynszu z góry do rąk zbywcy (wynajmującego, wydzierżawiającego) jest skuteczna wobec nabywcy tej nieruchomości. Najemca (dzierżawca) nie musi powtórnie spełnić świadczenia na rzecz nabywcy, a zapłacony z góry czynsz powinien zostać rozliczony w relacji między zbywcą a nabywcą. Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej.
Jednakże, w razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu dokonana z góry – więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu – nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego (art. 88 ust. 2 u.k.w.h.)[20]. Dotyczy to prawa najmu oraz dzierżawy zarówno ujawnionego w księdze wieczystej, jak i nieujawnionego. Sam wpis prawa nie wyłącza zatem działania art. 88 ust. 2 u.k.w.h. Zapłata czynszu z góry staje się w pełnym zakresie skuteczna wobec wierzyciela hipotecznego tylko wtedy, gdy zapłatę tę – oprócz prawa najmu (dzierżawy) – ujawniono w księdze wieczystej[21].

Wypowiedzenie najmu i dzierżawy

Zgodnie z art. 678 w zw. z art. 694 k.c. nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może wypowiedzieć najem (dzierżawę) z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (dzierżawy) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy (dzierżawcy) wydana.
W doktrynie dominuje pogląd, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 678 k.c.[22] Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 u.k.w.h., zgodnie z którym prawo najmu (dzierżawy) wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości.
Pogląd ten – w mojej ocenie – jest nieuzasadniony. Po pierwsze, nie wynika on z wykładni językowej art. 16–17 u.k.w.h. Okoliczność, że prawo najmu (dzierżawy) jest skuteczne wobec prawa własności nabywcy nie implikuje per se wyłączenia uprawnienia nabywcy do wypowiedzenia umowy. Rozszerzona skuteczność prawa odnosi się do jego wykonywania, ale nie oznacza zakazu wygaszenia relacji prawnej na podstawie odrębnych przepisów ustawy. Po drugie, przeciwko przytoczonemu poglądowi przemawia wykładnia historyczna. Do Kodeksu cywilnego nie przeniesiono bowiem w pełni art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań, który przewidywał, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej pozbawia nabywcę nieruchomości uprawnienia do wypowiedzenia umowy[23].
W konsekwencji uważam, że nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może dokonać wypowiedzenia na zasadach określonych w art. 678 k.c., choćby prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej. Ogólnie rzecz ujmując, wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej nie stoi na przeszkodzie dokonaniu wypowiedzenia na zasadach określonych w umowie albo w przepisach ustawy.

Kolizja uprawnień do korzystania z nieruchomości
Wpis prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może mieć istotne znaczenie, gdy wystąpi kolizja z innymi prawami, które dotyczą korzystania z wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości.
Gdy prawa najmu (dzierżawy) nie wpisano do księgi wieczystej, ustępuje ono ograniczonym prawom rzeczowym dotyczącym używania nieruchomości, np. służebności mieszkania[24]. Ograniczone prawa rzeczowe – ze względu na skuteczność erga omnes – mają wtedy pierwszeństwo wobec najmu (dzierżawy) niezależnie od tego, czy te prawa rzeczowe ujawniono w księdze wieczystej i kiedy one powstały.
Wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej zmienia obraz rzeczy. Prawo takie – na zasadach określonych w art. 17 u.k.w.h. – jest skuteczne wobec nieujawnionych lub później wpisanych ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń (zob. art. 11 w zw. z art. 20 ust. 1 u.k.w.h.). Do oceny pierwszeństwa decydująca jest chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 w zw. z art. 29 u.k.w.h.). Na przykład, gdy właściciel nieruchomości wynajął nieruchomość na rzecz A (czego nie ujawniono w księdze wieczystej), a następnie wynajął ją na rzecz B i prawo najmu B zostało wpisane do księgi wieczystej, to prawo najmu B uzyskuje pierwszeństwo i staje się skuteczne wobec prawa najmu A[25].
Zgodnie z art. 17 u.k.w.h. rozszerzona skuteczność prawa najmu (dzierżawy) ujawnionego w księdze wieczystej nie rozciąga się na prawa nabyte po wpisie na innej podstawie niż czynność prawna (np. służebność gruntowa nabyta w drodze zasiedzenia w trybie art. 292 k.c.) oraz na niektóre służebności: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu albo służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Jeżeli, przykładowo, prawo dzierżawy nieruchomości ujawniono w księdze wieczystej, a następnie właściciel nieruchomości ustanowił na niej służebność przesyłu, to prawo dzierżawy nie jest skuteczne wobec tej służebności. Przedsiębiorca, któremu przysługuje służebność przesyłu, może żądać od dzierżawcy, aby ten nie przeszkadzał mu w korzystaniu z nieruchomości w zakresie objętym służebnością, np. co do przeprowadzenia rurociągu przez nieruchomość.
Warto dodać, że według art. 690 k.c. do ochrony praw najemcy dotyczących używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Rozszerzona skuteczność prawa najemcy lokalu nie zależy od ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej i nie wyłącza stosowania zasad dotyczących pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej.

Zajęcie i sprzedaż egzekucyjna wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości

Zajęcie wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości nie stoi na przeszkodzie ujawnieniu w księdze wieczystej prawa najmu (dzierżawy), które wynika z umowy zawartej przed datą takiego zajęcia. Czynność taka nie jest zabroniona przez art. 930 k.p.c. oraz art. 110f u.p.e.a.[26]
Po zajęciu nieruchomości występują jednak ograniczenia odnośnie do jej wynajęcia lub wydzierżawienia. Czynność taka jest dopuszczalna na zasadach określonych w art. 935–936 k.p.c. lub art. 110i u.p.e.a. Jeżeli zostały spełnione przesłanki określone w powołanych przepisach, możliwe jest wpisanie prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej prowadzonej dla zajętej nieruchomości, gdy prawo to powstało już po dacie zajęcia[27].
Zgodnie z art. 1002 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej (tj. art. 678 k.c.). Podobny skutek normuje art. 112e u.p.e.a. w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym. Prawo najmu i dzierżawy pozostaje w mocy niezależnie od tego, czy zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W przypadku gdy doszło do sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji sądowej, a umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, to – stosownie do art. 1002 zd. 2 k.p.c. – nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, jeśli umowa nie przewiduje terminu krótszego. Wypowiedzenie może zostać dokonane, choćby umowę zawarto z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Uprawnienie to przysługuje nabywcy także wtedy, gdy prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej[28]. Wynika to z wykładni językowej i celowościowej powołanego przepisu, który zmierza do umożliwienia nabywcy nieruchomości pozbycia się niechcianego najmu (dzierżawy).
Należy zauważyć, że gdy nieruchomość wynajęto lub wydzierżawiono po jej zajęciu, to art. 1002 k.p.c. w ogóle nie znajduje zastosowania, choćby najem lub dzierżawę ujawniono w księdze wieczystej. W takim wypadku umowa najmu (dzierżawy) jest bezskuteczna wobec nabywcy nieruchomości w toku egzekucji (art. 930 § 4 k.p.c.)[29].

Upadłość właściciela nieruchomości

Po ogłoszeniu upadłości likwidacyjnej na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia-komisarz może wydać wspomniane postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju (art. 109 p.u.n.[30]). Biorąc pod uwagę cel powołanego przepisu, należy uznać, że ujawnienie prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej nie wyłącza uprawnienia syndyka do wypowiedzenia umowy, a zatem nie poprawia sytuacji najemcy i dzierżawcy.
Gdy syndyk nie dokonał wypowiedzenia, sprzedaż wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w toku upadłości likwidacyjnej nie prowadzi do wygaśnięcia prawa najmu (dzierżawy). Prawo to pozostaje w mocy i wiąże nabywcę nieruchomości (art. 108 p.u.n. w zw. z art. 1002 k.p.c.). Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Przeprowadzona analiza dowodzi, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu i dzierżawy ma bardzo ograniczoną przydatność dla ochrony interesów najemcy oraz dzierżawcy. Nie poprawia jego sytuacji prawnej, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej lub sprzedaży egzekucyjnej ani gdy następuje sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego). W szczególności nie chroni go przed wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy w wypadkach przewidzianych w umowie oraz przepisach ustawy (np. art. 678 k.c., art. 1002 k.p.c., art. 109 p.u.n.). Nie zabezpiecza go przed skutkami zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości.
Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej może mieć znaczenie jedynie w przypadkach, gdy dochodzi do kolizji z innym prawem dotyczącym korzystania z nieruchomości. Jednakże prawo najmu i dzierżawy zawsze ustępuje w stosunku do służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, choćby służebności te powstały po ujawnieniu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej (art. 17 in fine u.k.w.h.)[31].

dr Tomasz Czech
radca prawny w OIRP w Warszawie
 

[1] Ustawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2013 r., poz. 707, ze zm.), dalej: u.k.w.h.
[2] Por. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014, s. 23-24.
[3] Por. np. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste – rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 25–26; D. Dusanowska, Problematyka praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej, Rejent 2009, nr 4, s. 19–22; E. Gniewek, [w:] System prawa prywatnego, t. 3 (red. T. Dybowski), Warszawa 2003, s. 153; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Warszawa 2011, s. 129–133; P. Mysiak, Glosa do postanowienia SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, „Monitor Prawniczy” 17/2006, s. 948 i n.; R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992, s. 16; Ł. Przyborowski, [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowe. Komentarz (red. J. Pisuliński), Warszawa 2014, s. 346–348; P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013, s. 576–577, 596.
[4] Zob. postanowienie SN z 9 maja 2013 r., II CSK 590/12, Lexis.pl nr 7320230; wyrok SN z 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, Lexis.pl nr 2120027.
[5] Por. P. Borkowski, J. Trześniewski-Kwiecień, Wpisy do ksiąg wieczystych, Warszawa 2008, s. 28, przypis 10; H. Ciepła, [w:] H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Warszawa 2011, s. 52; H. Ciepła, J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, Nowy Przegląd Notarialny 1999, nr 4, s. 37–38; M. Lemkowski, Znaczenie prawne ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, Rejent 2010, nr 7–8, s. 44 i n.; S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 108–109.
[6] Zob. uchwała SN z 31 marca 1972 r., III CZP 12/71, OSNC 1972, nr 10, poz. 173 (odnośnie do roszczenia z tytułu spłat i dopłat) oraz postanowienie SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, Lexis.pl nr 407632 (odnośnie do wpisu uprawnienia określonego w art. 532 k.c.).
[7] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 353–354.
[8] Tak np. postanowienie SN z 16 maja 2013 r., V CSK 297/12, Lexis.pl nr 7320215.
[9] Ustawa z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377), dalej: u.o.p.n. Szerzej por. T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2013, s. 371 i n.
[10] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351. Zob. także postanowienie SN z 30 października 2008 r., IV CSK 115/08, Lexis.pl nr 7274807.
[11] Podobnie postanowienie SN z 16 stycznia 2009 r., III CSK 233/08, Lexis.pl nr 2143618; postanowienie SN z 24 września 2010 r., V CSK 94/10, LEX nr 885029.
[12] M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 49–52; A. Maziarz, Kilka uwag dotyczących wpisów i wykreśleń praw i roszczeń osobistych z działu III księgi wieczystej, Rejent 2012, nr 7-8, s. 83–86; Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 367.
[13] Ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 1025, ze zm.), dalej: u.k.s.c.
[14] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 590–592.
[15] Szerzej na temat reguły konsensu formalnego por. T. Czech, Księgi…, s. 531 i n.
[16] Odmiennie H. Ciepła, J. Majewska, Prawa…, s. 40 oraz Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351, 353. Powołani autorzy w takiej sytuacji w ogóle wykluczają ujawnienie prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej.
[17] Odmiennie B. Swaczyna [w:] Ustawa…, s. 524.
[18] Zob. postanowienie SO w Toruniu z 11 kwietnia 2014 r., VIII Ca 105/14, www.orzeczenia.ms.gov.pl.
[19] Tak też J. Zawadzka [w:] Ustawa…, s. 476.
[20] Szerzej por. T. Czech, Księgi…, s. 1154 i n.
[21] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 592.
[22] Tak np. M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2012, s. 329–330; E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia…, s. 501; P. Siciński, Komentarz…, s. 588. Por. także Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 376.
[23] Art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań: Powyższe prawo wypowiedzenia nie służy mu, jeżeli najem był ujawniony w księdze hipotecznej (gruntowej), albo jeżeli w chwili nabycia rzecz była już wydana najemcy, a umowa najmu była zawarta na piśmie z datą urzędownie zaświadczoną.
[24] Tak też M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 55–56.
[25] Por. M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 54–55.
[26] Ustawa z 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 1015, ze zm.), dalej: u.p.e.a.
[27] Zob. uchwała SN z 16 września 2010 r., III CZP 50/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 39: Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art. 935 § 3 k.p.c.
[28] Podobnie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 383.
[29] Podobny skutek nie występuje jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie administracyjnego postępowania egzekucyjnego.
[30] Ustawa z 28.02.2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 1112, ze zm.), dalej: p.u.n.
[31] Por. T. Czech, Księgi…, s. 338-339.

Prawo i praktyka

Przygody Radcy Antoniego

Odwiedź także

Nasze inicjatywy