26.02.2021

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego – szczególna instytucja podważenia opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości

opublikowano: 2015-04-10 przez: Mika Ewelina

Niniejszy artykuł dotyczy szczególnej instytucji, jaką jest ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm., dalej: „ugn”). Możliwość poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w artykule, stanowi silny instrument podważenia opinii biegłego – negatywna ocena organizacji zawodowej o operacie szacunkowym powoduje, że traci on walor opinii o wartości nieruchomości z mocy art. 157 ust. 1a ugn. Dla postępowania, w którym operat szacunkowy był opinią biegłego, oznacza to konieczność przeprowadzenia nowego dowodu o wartości nieruchomości w oparciu o opinię innego biegłego.

Czym jest operat szacunkowy
Ilekroć zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości w postępowaniu administracyjnym lub cywilnym, organ procesowy musi zasięgnąć opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Takim biegłym może być wyłącznie rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane w drodze przepisów ugn (art. 7 i art. 174 ust. 4 ugn w zw. z art. 191 ust. 1 i art. 177 ust. 1 ugn). Zatem organy administracji publicznej i sądy powszechne nie mogą powołać biegłego nieposiadającego tych uprawnień zawodowych dla ustalenia wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy jest pisemną formą opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn), o ile spełnia warunki formalne przewidziane w § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm., dalej: „rozporządzenie”). 
Według mnie każda opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości w postępowaniu administracyjnym i cywilnym powinna mieć formę operatu szacunkowego. W praktyce biegli często unikają tytułowania składanych przez siebie opinii mianem „operat szacunkowy”. Robią tak między innymi dla uniknięcia ryzyka wiążącego się z potencjalnym zastosowaniem wobec tych opinii art. 157 ust. 1 ugn. Literalnie przepis ten przyznaje organizacjom zawodowym prawo oceny tylko operatów szacunkowych. Opinia o wartości nieruchomości świadomie pozbawiona przez jej autora cech operatu szacunkowego jest, według mnie, niezupełna i niepoddająca się weryfikacji pod względem zgodności z przepisami prawa i zasadami wyceny nieruchomości.

Ocena organizacji zawodowej w postępowaniach przed sądami powszechnymi
W odniesieniu do operatów szacunkowych wykonanych przez biegłych działających na zlecenie sądu powszechnego ustawodawca wprowadził art. 157 ust. 3 ugn[1], który niestety tylko pozornie jest jednoznaczny. Przepis ten stanowi, że W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. W uzasadnieniu do projektu ustawy nadającej obecne brzmienie art. 157 ust. 3 projektodawca wskazał, że Przepis art. 157 ust. 3 stanowi o opiniowaniu operatów szacunkowych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych na zlecenie innego organu niż sąd i dotyczy wyłącznie operatów, które są wykorzystywane przez sąd. Proponuje się wprowadzenie zasady, która funkcjonuje już w postępowaniu w sprawach odpowiedzialności zawodowej (art. 194 ust. 1b), stanowiącej, że o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd, w razie gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd.[2]
Komentatorzy wskazują, że na podstawie art. 157 ust. 3 ugn (…) tylko te operaty, które są sporządzane przez rzeczoznawcę działającego w konkretnej sprawie jako biegły sądowy, podlegają takiej ocenie. Jest to czasem konieczne, gdyż co prawda sąd jest najwyższym biegłym, ale najczęściej wyceny wymagają tak specjalistycznej wiedzy, że sąd nie jest w stanie należycie ich ocenić.[3] Prawo do wnioskowania o zawarcie z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych umowy dotyczącej wykonania oceny operatu szacunkowego nie przysługuje w tym przypadku stronom (uczestnikom) postępowania, które mogą jedynie składać wnioski do sądu o ewentualne uzupełnienie lub dokonanie oceny wyceny albo sporządzenie nowej.[4] Brakuje jednak w tych wypowiedziach stanowczego podkreślenia, że o taką ocenę może zwrócić się do organizacji zawodowej wyłącznie sąd, który przeprowadził dowód z tej opinii w formie operatu szacunkowego.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego[5]
Na kanwie art. 157 ust. 3 ugn w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 stycznia 2012 r., III CSK 127/11, LEX nr 1119502, SN wyraził się, że: W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, to tylko ten sąd może złożyć wniosek o dokonanie jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych przewidzianą w art. 157 ust. 1 i 3 ugn (art. 157 ust. 3 ugn). Zatem takiej ocenie podlegają tylko te operaty, które zostały sporządzone przez rzeczoznawcę będącego w sprawie biegłym.
Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 września 2010 r., III CSK 153/10, LEX nr 688859, SN wyraził stanowisko, iż Zastosowanie art. 157 ust. 1 ugn nie jest możliwe w sytuacji, gdy opinia biegłego zawierająca wycenę nieruchomości została sporządzona w postępowaniu sądowym na zlecenie sądu. W takim przypadku, zgodnie z art. 157 ust. 3 ugn, o ocenę sporządzonej opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych powinien zwrócić się sąd. (…) Skoro pozwany kwestionował prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego powołanego przez sąd i uważał, że zasadność swych zarzutów potwierdzi ocena tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, to powinien był z uwagi na treść art. 157 ust. 3 ugn wnieść o to, by sąd zwrócił się do tej organizacji o dokonanie oceny sporządzonej w sprawie wyceny nieruchomości. Dowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 w zw. z ust. 3 ugn, tak jak każdy inny dowód w sprawie, może zostać przeprowadzony przez sąd z urzędu albo na wniosek strony.

Jaki sąd może zwrócić się o ocenę organizacji zawodowej
Kluczowy problem dotyczy wykładni pojęcia „sąd” użytego w art. 157 ust. 3 ugn. W przepisach ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz.U. z 2013 r., poz. 427, dalej: „Pusp”) pojęcie „sąd” używane jest w różnych znaczeniach:
  • organ władzy państwowej (władzy sądowniczej), SN nazywa takie znaczenie pojęcia „sąd” znaczeniem konstytucyjnym[6];
  • konkretny organ procesowy (skład orzekający), wyrokujący lub dokonujący innych czynności procesowych, np. w art. 46, 48 § 2 i 3 Pusp[7]. W tym znaczeniu pojęcie „sąd” użyte jest w większości przepisów kpc, ale nie tylko tam. SN w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 22 lutego 1990 r., V KZP 30/89, stwierdził, że Określenie „sąd” użyte w art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 26 stycznia 1984 r. Prawo prasowe (Dz.U. 1984 r. Nr 5 poz. 24 z późn. zm.)[8], oznacza sąd właściwy do rozpoznania sprawy. (…) Skoro więc w art. 13 ust. 3 prawa prasowego mowa jest o sądzie jako o organie uprawnionym (w toku postępowania sądowego) do udzielania wymienionych tam zezwoleń, to interpretacja językowa nie pozwala na jakiekolwiek inne rozumienie tego określenia, a w szczególności, by organem tym mógł być „prezes sądu”;
  • urząd państwowy składający się z funkcjonariuszy różnego szczebla i charakteru, dysponujących określonymi środkami rzeczowymi i mających swoją administrację. Takie pojęcie sądu związane jest z administracją sądową[9]. Do tego znaczenia pojęcia „sąd” nawiązują przepisy Pusp rozdziału 3 „Organy sądów” w Dziale I „Sądy powszechne”, w których mowa jest o prezesie sądu i jego kompetencjach. Art. 22 § 1 pkt 1 Pusp stanowi, że prezes sądu kieruje sądem i reprezentuje sąd na zewnątrz. Kierowanie sądem polega na podejmowaniu czynności organizacyjnych z zakresu obowiązków pracowniczych oraz zarządzania środkami materialnymi. Obowiązkiem prezesa jest zapewnienie właściwego toku wewnętrznego urzędowania sądu, bezpośrednio związanego ze sprawowaniem przez sąd wymiaru sprawiedliwości w zakresie nienależącym do sądów administracyjnych, sądów wojskowych oraz Sądu Najwyższego, oraz z wykonywaniem innych zadań z zakresu ochrony prawnej, powierzonych w drodze ustaw. Prezes sądu podlega tzw. samoograniczeniu przełożonego, aby nie stworzyć choćby wrażenia wpływania na treść rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie. Prezes sądu powinien być przełożonym sędziów i referendarzy sądowych w zakresie nienaruszającym ich niezawisłości oraz przełożonym pracowników pomocniczych: asystentów, pracowników biura podawczego i sekretariatów; odpowiada bowiem za wykonywanie zarządzeń przygotowawczych i terminowe rozpoczynanie czynności posiedzeń w kierowanym sądzie oraz za terminowość czynności po wydaniu orzeczenia, w tym czynności z zakresu postępowania klauzulowego i czynności wykonawczych należących do sądu. Kierowanie sądem i reprezentowanie na zewnątrz przypisane prezesowi sądu oznaczają, że w wypadkach nawiązywania kontaktów osobistych albo pisemnych (równoważnych formie pisemnej) z określonym sądem – jeżeli nie są to czynności procesowe – oznacza zwracanie się do prezesa – kierownika sądu – i oczekiwanie odpowiedzi zawierającej stanowisko sądu jako instytucji państwowej[10].
Art. 157 ust 3 ugn dotyczy operatu szacunkowego sporządzonego przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd. Art. 278 § 1 kpc stanowi, iż sąd może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Z kolei zgodnie z art. 279 kpc sąd dopuszcza dowód z biegłych. W obu tych przepisach nie występuje zwrot „sąd powołuje biegłego”. Jednakże komentatorzy tych przepisów dopuszczenie dowodu z opinii biegłego nazywają właśnie powołaniem biegłego[11].
O powołaniu biegłego stanowi także wprost art. 193 § 3 kpk. Należy zatem uznać, że ilekroć sąd postanawia dopuścić dowód z opinii biegłego i wskazuje w tym postanowieniu osobę biegłego z imienia i nazwiska, to można określić takie działanie sądu jako „powołanie biegłego”.
Przy wyjaśnianiu pojęcia „powołanie biegłego” daje się zauważyć jeszcze jedno – biegłego powołuje ten sąd, który dopuszcza dowód z opinii biegłego. Chodzi więc o sąd merytorycznie rozpoznający daną sprawę. Zatem w przepisach regulujących prowadzenie dowodu z opinii biegłego pojęcie „sąd” występuje w znaczeniu konkretnego organu orzekającego (składu procesowego).
Ustanowienie biegłego jest w przepisach prawa ujęte jednoznacznie. Jest to wyłączna kompetencja prezesa sądu okręgowego, przewidziana w art. 157 § 1 Pusp i w § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych (Dz.U. Nr 15, poz. 133). Prezes sądu działa w tym przypadku nie tyle jako organ sądu, co jako organ administracji publicznej, który władczym rozstrzygnięciem ustanawia daną osobę biegłym sądowym przy danym sądzie okręgowym albo odmawia takiego ustanowienia w formie decyzji administracyjnej. Nie można więc absolutnie twierdzić, że biegłego ustanawia sąd, bowiem jest to zadanie organu sądu – prezesa sądu okręgowego.
Według mnie art. 157 ust. 3 ugn należy interpretować w ten sposób, że o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego może do organizacji zawodowej zwrócić się tylko sąd, który:
  • powołał biegłego z listy biegłych sądowych do sporządzenia opinii w danej sprawie,
  • ustanowił biegłego spoza listy biegłych sądowych (tzw. biegłego ad hoc) i powołał go do sporządzenia opinii w danej sprawie.
Przyznanie więc innemu podmiotowi lub organowi, niż sąd orzekający merytorycznie w sprawie, prawa do poddania operatu szacunkowego będącego opinią biegłego ocenie organizacji zawodowej naruszałoby niezawisłość sądu i stanowiłoby wyłom wobec przepisów o postępowaniu cywilnym i karnym. Sądowa ocena opinii biegłego, także sporządzonej w formie operatu szacunkowego, jest niezawisła i podlega weryfikacji wyłącznie przez sąd odwoławczy w wyniku rozpoznania apelacji. Ingerowanie w tę ocenę, przez jakikolwiek podmiot, byłoby naruszeniem niezawisłości sędziowskiej oraz złamaniem zasady rozdziału władzy sądowniczej od innych władz.

Konsekwencje powyższej wykładni
Negatywną konsekwencją takiej wykładni jest, niestety, dopuszczenie możliwości skutecznego domagania się przez strony od organizacji zawodowej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego będącego dowodem:
  • w postępowaniu przygotowawczym, gdyż prokurator lub policja prowadzący to postępowanie nie jest sądem, więc nie jest objęty pojęciem „sąd” użytym w art. 157 ust. 3 ugn,
  • w postępowaniu egzekucyjnym, gdyż komornik sądowy nie jest organem wymiaru sprawiedliwości (nie wyliczono go w art. 175 Konstytucji RP), zatem nie jest sądem, lecz organem egzekucyjnym, działającym tylko przy sądzie rejonowym, zachowującym jednak swoją ustrojowo-organizacyjną i funkcjonalną niezależność. Czynności egzekucyjne komornika pozostają jednak w funkcjonalnym związku z działalnością organów wymiaru sprawiedliwości, dlatego też w nauce prawa komornika określa się często jako pomocniczy organ wymiaru sprawiedliwości.[12]
Natomiast, jeśli operat szacunkowy był sporządzony przez biegłego w postępowaniu upadłościowym, to o jego ocenę może wystąpić nie tylko sąd upadłościowy, ale także sędzia-komisarz. Zgodnie z art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. z 2012 r. poz. 1112, z późn. zm.) sędzia-komisarz kieruje tokiem postępowania, sprawuje nadzór nad czynnościami syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy, oznacza czynności, których syndykowi, nadzorcy albo zarządcy nie wolno wykonywać bez jego zezwolenia lub bez zgody rady wierzycieli, jak również zwraca uwagę na popełnione przez nich uchybienia. Z kolei art. 154 Prawa upadłościowego i naprawczego stanowi, że sędzia-komisarz w zakresie swych czynności ma prawa i obowiązki sądu i przewodniczącego. Komentatorzy wskazują, że stosownie do komentowanego przepisu sędzia-komisarz w zakresie swego działania ma uprawnienia i obowiązki sądu oraz przewodniczącego. Sędzia-komisarz jest zatem sądem, ma prawa (uprawnienia) sądu.[13] To zaś oznacza, że na podstawie art. 157 ust. 3 ugn tylko sędzia-komisarz lub sąd upadłościowy mają prawo zwrócić się do organizacji zawodowej o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego będącego opinią biegłego w postępowaniu upadłościowym.

Skierowanie operatu szacunkowego do organizacji zawodowej nie jest obowiązkiem sądu
Sąd nie ma obowiązku skierowania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej. W tym zakresie spotykane są bardzo radykalne poglądy, w których sądy w ogóle wykluczają taką możliwość, jako niezgodną z tym, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, który nie może wyręczać się w tym zakresie innymi podmiotami. Sąd prowadzący postępowanie z zachowaniem zasad swobodnej oceny dowodów, weryfikuje zgromadzony w toku sprawy materiał dowodowy i ustala podstawę faktyczną wyroku. Od tego obowiązku, jak wskazano, nie może się uchylić, zwracając się o ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego[14] w Gdańsku z dnia 13 marca 2013 r., V ACa 10/13).
Po drugiej stronie szali możemy umieścić wyrok SA w Warszawie z 18 listopada 2005 r., I ACa 88/05, w którym wskazano sądowi okręgowemu powinność sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego w trybie przewidzianym w art. 157 ugn przy występującej rozbieżności między wartością rynkową nieruchomości wynikającą z tej opinii i z operatu wykonanego na zlecenie strony (operat szacunkowy będący podstawą wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego). Nie jest wykluczone [konkluduje SA w Warszawie – przyp. autora], iż w przypadku zakwestionowania prawidłowości ww. operatów przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, niezbędne stanie się dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w celu ponownego dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości. Dopiero wówczas powstaną podstawy do rozstrzygnięcia o zasadności żądania pozwu.

Skutki oceny organizacji zawodowej dla postępowania
Zachodzi jednak problem zaliczenia oceny organizacji zawodowej do znanych kpc i kpk źródeł dowodowych. Ocena sporządzona jest bowiem przez organizacje zawodowe, a nie przez instytuty naukowe, co uniemożliwia potraktowanie jej jako dowodu z opinii instytucji. Co prawda, ocenę przeprowadza zespół oceniający złożony z rzeczoznawców majątkowych, ale nie są oni biegłymi w rozumieniu kpc i kpk, gdyż zostali wyznaczeni autonomicznie przez organizację zawodową, a nie przez sąd. Dlatego np. SN w uzasadnieniu postanowienia z dnia 11 grudnia 2006 r., II KK 304/06, w sprawie rzeczoznawcy majątkowego oskarżonego o poświadczenie nieprawdy w operacie szacunkowym orzekł, że opinia komisji stowarzyszenia nie stanowi opinii biegłego w rozumieniu art. 193 k.p.k.
Przepisy kpc o biegłych zastosował z kolei do oceny organizacji zawodowej SA w Warszawie w wyroku z dnia 21 lipca 2011 r., VI ACa 88/11. Za naruszenie art. 280 kpc uznano bowiem sporządzenie na zlecenie sądu oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez zespół oceniający składających się z tych samych rzeczoznawców majątkowych, którzy wcześniej oceniali ten sam operat, tyle że na zlecenie strony. Przy okazji Sąd wytknął wykonanie oceny na zlecenie strony z rażącym naruszeniem art. 157 ust. 3 ugn, skoro dotyczyła operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego powołanego przez sąd. Oba uchybienia były podstawą uchylenia wyroku sądu pierwszej instancji i skierowania sprawy do ponownego rozpoznania.

Ocena organizacji zawodowej w postępowaniu administracyjnym
W postępowaniach administracyjnych, w których dowód z opinii biegłego o wartości nieruchomości jest kluczowy (np. postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczony grunt, w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału) strony tych postępowań ścierają się z organami administracji publicznej o to, w jakim momencie powstaje konieczność skierowania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej, oraz o to, czy do tej organizacji ma wystąpić organ, czy strona.
W ostatnich dwóch latach orzecznictwo sądów administracyjnych zdominował pogląd, zgodnie z którym do oceny organizacji zawodowej powinno dojść dopiero po wyczerpaniu przez organ etapu wyjaśnień biegłego w odniesieniu do zastrzeżeń strony zgłoszonych do sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Naczelny Sąd Administracyjny[15] w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2014 r., I OSK 1568/13, ujął to następująco: Jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 kpa, to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a ugn. Organ orzekający nie może natomiast wymagać od strony postępowania poparcia zarzutów zgłoszonych wobec operatu szacunkowego dodatkowymi kwalifikowanymi dowodami (np. oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 kpa.
Z tego orzeczenia wynika więc, że ocena organizacji zawodowej jest środkiem służącym stronie, która nie zgadza się z opinią, mimo złożonych przez biegłego wyjaśnień. Uważa się, że organ musi powiadomić stronę, iż uważa wyjaśnienia biegłego za wystarczające dla przyjęcia jego opinii za prawidłową. Organ powinien wówczas wyznaczyć stronie termin, w którym może ona wystąpić do organizacji zawodowej o ocenę tego operatu.
Drugi nurt orzecznictwa wskazuje jeszcze na potrzebę złożenia przez stronę do akt postępowania operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Dopiero wystąpienie rozbieżności w określeniu wartości nieruchomości między operatem szacunkowym stanowiącym opinię biegłego a operatem szacunkowym będącym opinią prywatną dawałoby organowi podstawę do skierowania obu operatów do organizacji zawodowej (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego[16] w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2014 r., I SA/Wa 1839/13: Jeżeli strona uważa, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy za wysoko określił wartość nieruchomości, winna przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie. (…) Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ugn, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie.
Należy zauważyć, że drugi nurt orzecznictwa stawia na równi dowód z opinii biegłego z dowodem z opinii prywatnej (kontroperatu), co jest absolutnie nie do pomyślenia w postępowaniu cywilnym. Sądy administracyjne uważają jednak, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie strony musi być rozpatrzony jako dowód (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 września 2013 r., I SA/Wa 2308/12).
Drugi problem jest natury ekonomicznej, bowiem to zlecający organizacji zawodowej ocenę operatu szacunkowego ponosi koszty z tym związane. Wynagrodzenie to wynosi co najmniej kilka tysięcy złotych, a niekiedy dochodzi nawet do kilkunastu tysięcy. Organy administracji publicznej robią więc wszystko, aby obowiązek wystąpienia do organizacji zawodowej nie znalazł się po ich stronie, gdyż nie mają na to środków.
Z przytoczonych wyżej przykładów orzecznictwa wywieść można następujące zasady: jeśli strona nie składa kontroperatu, a nie zgadza się z opinią biegłego, to powinna zlecić jego ocenę organizacji zawodowej. Jeżeli strona złoży kontroperat i będzie on rozbieżny w stosunku do opinii biegłego, to o taką ocenę ma wystąpić organ. Chociaż nadal decyduje o tym nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 16 maja 2013 r. I OSK 2088/11). A będzie tak wówczas, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2008 r., II SA/Gd 652/08). W tej sytuacji możliwe jest też powołanie przez organ kolejnego biegłego i przeprowadzenie dowodu z jego opinii. Wówczas prawo skierowania trzech operatów szacunkowych do organizacji zawodowej przechodzi na stronę (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 12 marca 2013 r., II SA/Gd 609/12).

Skutki oceny w postępowaniu administracyjnym
Upowszechniony jest pogląd, zgodnie z którym z art. 157 ust. 1a ugn wynika, że negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie podlega kontroli i ocenie organu administracji jako dowód, a to z uwagi na bezpośredni skutek, jaki ta ocena wywołuje (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r., I SA/Wa 172/13).
Nierozwiązanym problemem jest natomiast to, czy organ, a potem sąd, związane są pozytywną oceną organizacji zawodowej. Żaden przepis prawa nie ogranicza bowiem możliwości wystąpienia do kolejnej organizacji zawodowej z wnioskiem o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego już raz zweryfikowanego pozytywnie. Organizacje zawodowe również nie weryfikują tego, czy operat był wcześniej poddany ocenie innej organizacji. Nie można wykluczyć sytuacji, w której strona kieruje operat do poszczególnych organizacji zawodowych dotąd, aż otrzyma ocenę negatywną.
Co więcej, zdarzyło się, że w wyroku z dnia 15 czerwca 2011 r., I OSK 1169/10, NSA dopuścił możliwość skontrolowania przez sąd administracyjny znajdującej się w aktach sprawy pozytywnej oceny organizacji zawodowej o opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego. Jeśli zdaniem sądu administracyjnego ocena ta jest nieprawidłowa, to sąd zyskuje uprawnienie do zweryfikowania operatu szacunkowego pod względem zgodności z prawem.
Z powyższych przykładów orzecznictwa daje się zauważyć brak jednoznacznych zasad, na jakich można wykorzystywać ocenę organizacji zawodowej o prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym. Uważam za niezbędną interwencję ustawodawcy w tym zakresie, gdyż tylko to pozwoli na opanowanie obecnego bałaganu wpływającego na przedłużanie postępowań administracyjnych oraz niepewność co do sposobu rozstrzygnięcia spraw administracyjnych.

Wnioski
W postępowaniu administracyjnym skorzystanie z oceny organizacji zawodowej dla negatywnego zweryfikowania operatu szacunkowego może okazać się korzystne w tych postępowaniach, w których następuje przedawnienie orzekania (np. art. 98a ust. 1 ugn). Przyjęta w orzecznictwie zasada związania organu negatywną oceną może być przydatna, gdy strona nie jest zadowolona z opinii biegłego, a organ ujawnił, że na tej opinii oprze rozstrzygnięcie. Osobiście postuluję wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym o ocenę operatu wykonanego przez biegłego może wystąpić wyłącznie organ, który taką ocenę zlecił. Odmowa musiałaby zostać wyczerpująco wyjaśniona w uzasadnieniu decyzji, co zabezpieczałoby interes prawny stron.
W postępowaniach przed sądami powszechnymi dowód z oceny organizacji zawodowej zupełnie wyjątkowo będzie przeprowadzony z urzędu. Wniosek o przeprowadzenie tego dowodu musi być dobrze uzasadniony zarzutami naruszenia przez biegłego zasad wyceny. W mojej ocenie będzie to jednak dowód z dokumentu, w którym organizacja zawodowa oświadcza się co do prawidłowości operatu szacunkowego. Uważam, że negatywna ocena wiąże sąd, ale nie na podstawie formalnej mocy tego dowodu, tylko na podstawie art. 157 ust. 1a ugn. Skoro na podstawie tego przepisu negatywnie oceniony operat traci walor opinii o wartości nieruchomości, to tym bardziej przestaje być opinią biegłego na tę okoliczność.
 
Łukasz Jędruszuk
radca prawny Kancelaria Ars Legis w Warszawie
 

[1] Przepis nadający obecne brzmienie art. 157 ust. 3 ugn, tj. art. 1 pkt 55 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), wszedł w życie dnia 22 października 2007 r.
[2] Uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Druk sejmowy nr 1468 V kadencja Sejmu, s. 28-29.
[3] S. Kalus, Komentarz do art. 157 ugn [w:] G. Bieniek, M. Gdesz, S. Kalus, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012.
[4] E. Kucharska-Bończyk, Komentarz do art.157 ugn [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2013.
[5] Dalej: „SN”.
[6] Uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów SN z dnia 9 czerwca 2005 r., II PZP 4/05, OSNP 2005/23/367, Prok.i Pr.-wkł. 2006/3/31, Biul.SN 2005/6/20, Wokanda 2005/10/22, „Monitor Prawniczy” 2006/14/768, LEX nr 150307.
[7] Ustawa – Prawo o ustroju sądów powszechnych: Art. 42. § 1. Sądy wydają wyroki w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej; § 2. Sądy rozpoznają i rozstrzygają sprawy w postępowaniu jawnym; § 3. Rozpoznanie sprawy w postępowaniu niejawnym lub wyłączenie jawności postępowania jest dopuszczalne jedynie na podstawie przepisów ustaw; Art. 43. § 1. Sąd może pełnić czynności poza swoją siedzibą, a w razie konieczności także poza obszarem swojej właściwości, jeżeli wymaga tego dobro wymiaru sprawiedliwości lub jeżeli przez to nastąpi znaczne zmniejszenie kosztów; Art. 46. § 1. W składzie sądu może brać udział tylko jeden sędzia innego sądu. Sędzia sądu niższego nie może być przewodniczącym składu sądu. Minister Sprawiedliwości może jednak przyznać sędziemu sądu rejonowego, delegowanemu do sądu okręgowego, prawo przewodniczenia w sprawach rozpoznawanych przez ten sąd w pierwszej instancji, w składzie jednego sędziego i dwóch ławników albo w składzie jednego sędziego. § 2. W tym samym składzie sądu nie mogą brać udziału osoby, o których mowa w art. 6.
[8] Art. 13 ust. 3 Prawa prasowego: Ograniczenie, o którym mowa w ust. 2, nie narusza przepisów innych ustaw. Właściwy prokurator lub sąd może zezwolić, ze względu na ważny interes społeczny, na ujawnienie danych osobowych i wizerunku osób, przeciwko którym toczy się postępowanie przygotowawcze lub sądowe.
[9] T. Ereciński, J. Gudowski, J. Iwulski, Prawo o ustroju sądów powszechnych. Ustawa o Krajowej Radzie Sądownictwa. Komentarz, Warszawa 2002.
[10] Z. Strus, Komentarz do art. 22 Pusp [w:] A. Górski (red.), Prawo o ustroju sądów powszechnych. Komentarz, LEX, 2013.
[11] Np. H. Pietrzkowski, Metodyka pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2012, rozdział XVII, Postępowanie dowodowe. B. Środki dowodowe. BD. Dowód z opinii biegłych, K. Banek, Dowód z opinii biegłego w postępowaniu cywilnym, Lexis 2014, T. Ereciński, Komentarz do art. 278 kpc [w:] T. Ereciński, P. Grzegorczyk, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, K. Weitz, T. Ereciński, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Postępowanie rozpoznawcze. Postępowanie zabezpieczające, Warszawa 2012.
[12] Komentarz do art. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. z 2011 r. Nr 231, poz. 1376, z późn. zm.) [w:] A. Marciniak, Ustawa o komornikach sądowych i egzekucji. Komentarz, Warszawa 2014.
[13] R. Adamus, H. Buk, D. Chrapoński, P. Dragon, L. Guza, W. Klyta, S. Ociessa, A. Pokora, A.J. Witosz, A. Witosz, L. Zieliński, Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz, Warszawa 2014.
[14] Dalej: „SA”.
[15] Dalej: „NSA”.
[16] Dalej: „WSA”.

Prawo i praktyka

Przygody Radcy Antoniego

Odwiedź także

Nasze inicjatywy