17.05.2022

Błędy w aktach notarialnych i prawne możliwości ich poprawienia

opublikowano: 2022-04-01 przez: Więckowska Milena

Aleksandra Turower

Wstęp

Zgodnie z art. 2 ustawy – Prawo o notariacie[1] (dalej: „PrNot”) notariusz działa jako osoba zaufania publicznego, a dokonywane przez niego czynności notarialne mają charakter dokumentu urzędowego. Ciąży na nim ustawowy obowiązek czuwania nad zabezpieczeniem praw i interesów stron, a także innych osób, jeśli dokonywana czynność prawna skutkowałaby wystąpieniem dla nich skutków prawnych[2].
 

[1] Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2020 r. poz. 1192, ze zm.).

[2] Art. 80 § 2 PrNot.

Przykładowo, z art. 158 Kodeksu cywilnego[3] (dalej: „k.c.”) wynika obowiązek zawierania umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, w związku z czym notariusz jest gwarantem bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Zdarzają się jednak sytuacje, w których do aktu notarialnego, z różnych przyczyn, o których mowa poniżej, wkradnie się błąd.
 
Błędy w aktach notarialnych możemy podzielić na oczywiste i istotne. Najczęściej spotykane błędy oczywiste to błędy pisarskie, gramatyczne i stylistyczne. Dotyczą one m.in. omyłek w imionach, dacie, numerach, np. numerach PESEL lub numerach działek ewidencyjnych gruntu. Błędy oczywiste są stosunkowo łatwe do sprostowania. Trudniejsze do naprawienia są błędy istotne, czyli merytoryczne, które mają znaczący wpływ na treść dokumentu. Mogą być zawinione przez którąkolwiek ze stron, jak również przez notariusza.

Zarówno błędy oczywiste, jak i błędy istotne, można próbować naprawić u notariusza, jednak nie zawsze będzie to możliwe, np. z powodu śmierci którejkolwiek ze stron umowy lub braku jej woli do usunięcia błędu. W takiej sytuacji konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego – o ustalenie treści aktu notarialnego albo o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
 
Prostowanie błędów oczywistych
W treści aktów notarialnych można napotkać wszelkiego typu niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki niemające wpływu na rzeczywistą treść czynności prawnej. W nauce prawa przyjęto, że błędy pisarskie to błędy sprowadzające się do niewłaściwego użycia danego wyrazu, mylnej pisowni, w tym błędy ortograficzne, mylne użycie danej nazwy, błędne użycie końcówki fleksyjnej (np. zapis „na rzecz Wiesławy” zamiast „na rzecz Wiesława”), błędy gramatyczne oraz błędy polegające na opuszczeniu jakiegoś wyrazu. Omyłka rachunkowa z kolei oznacza błąd w dodawaniu, odejmowaniu, dzieleniu lub mnożeniu, a więc wynikać ona musi z określonych działań arytmetycznych, mających następczo odzwierciedlenie w treści aktu notarialnego. Inne niedokładności to np. literówki pojawiające się w treści użytych wyrazów. Do tej kategorii omyłek można zaliczyć także niewłaściwą numerację postanowień zawartych w danej umowie, zbędne powtórzenia, a czasem również niewłaściwe powoływanie aktów prawnych, w oparciu o które strony dokonują rozporządzenia swoim prawem.

Istotą wszystkich tych błędów jest to, że są one oczywiste, tj. od razu rozpoznawalne, a wynikają bądź ze zwykłego przeoczenia, bądź z jakiejś innej chwilowej dysfunkcji notariusza sporządzającego akt notarialny. Omyłki tego rodzaju są łatwe do zauważenia bądź bezpośrednio, bądź na podstawie porównania z dokumentami okazanymi przy sporządzeniu aktu notarialnego. Oczywistą pomyłką będzie więc np. użycie imienia, nazwiska lub numeru PESEL niezgodnego z treścią dowodu osobistego wskazanego w komparycji aktu notarialnego osoby przystępującej do aktu[4].

Błędy oczywiste można poprawić w łatwy sposób. Jeżeli zauważymy je jeszcze przed podpisaniem dokumentu, to należy je po prostu skreślić i wprowadzić poprawki. Trzeba jednak pamiętać, że przekreślone wyrazy bądź ich części muszą dać się odczytać. Zgodnie z art. 94 § 2 PrNot nie wolno ich wybarwiać lub wyskrobywać; wszelkie przekreślenia i poprawki powinny być omówione przed podpisaniem dokumentu przez strony lub, w wypadku niepodpisywania przez strony, zanim podpisze go notariusz. Przekreślenia, które nie zostaną omówione, uznaje się za niedokonane.

W przypadku gdy notariusz zdążył już podpisać dokument, może protokołem prostującym dokonać sprostowania zauważonych błędów. Zgodnie z art. 80 § 4 PrNot notariusz może sprostować w ten sposób niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Sprostowanie nie może jednak dotyczyć kwestii, które mogłoby prowadzić do zmiany treści czynności prawnych. W protokole nie wolno także dodawać elementów, które nie zostały wcześniej uwzględnione w akcie. Następnie notariusz powinien zamieścić na prostowanym akcie adnotację wskazującą numer repertorium protokołu prostującego wraz z podpisem. W taki sposób można sprostować akt notarialny w dowolnym terminie. Czasami robi się to nawet po kilku latach od jego sporządzenia.

Warto dodać, że na mocy art. 104 § 4 PrNot protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego, co oznacza, że protokół prostujący objęty zostaje aktem notarialnym. Jest tak również w przypadku prostowania dokumentu niesporządzonego w formie aktu notarialnego. Przykładowo, jeżeli w treści poświadczenia notarialnego znajdzie się uchybienie podlegające sprostowaniu, to sprostowanie nastąpić musi w formie aktu notarialnego – formie wyższej niż pierwotna czynność. Co istotne, art. 80 § 4 PrNot stanowi, że art. 5 PrNot dotyczący prawa do wynagrodzenia nie stosuje się w odniesieniu do protokołu prostującego. Oznacza to, że notariuszowi nie przysługuje wynagrodzenie za dokonanie tej czynności notarialnej[5].

Po dokonaniu stosownego sprostowania aktu notarialnego, którego treść znajduje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej, do właściwego sądu wieczystoksięgowego można złożyć wniosek o zmianę wpisu. Natomiast w przypadku gdy notariusz odmówi sprostowania aktu notarialnego, osoba zainteresowana może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd powszechny. Zgodnie z art. 83 PrNot na odmowę dokonania czynności notarialnej przysługuje zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Zażalenie to należy wnieść za pośrednictwem notariusza, który jest obowiązany ustosunkować się do zażalenia w terminie tygodnia i wraz z zażaleniem przedstawić swoje stanowisko sądowi. Należy dodać, że zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej można wnieść do sądu zawsze, nie tylko przy prostowaniu błędów oczywistych.

W sytuacji gdy notariusz, który przygotowywał dokument, nie wykonuje już zawodu, można zwrócić się o sprostowanie do innego notariusza. Trzeba jednak mieć na uwadze postanowienie Sądu Najwyższego (dalej: „SN”) z 8 października 2020 r.[6], zgodnie z którym niemożliwe jest sprostowanie aktu notarialnego bez wglądu do niego, w oparciu jedynie o wypis. SN wskazał, że „taka praktyka jest niedopuszczalna. Niczego nie zmienia w tej kwestii to, że – zgodnie z art. 109 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – wypis korzysta z mocy oryginału. To oryginał aktu notarialnego, a nie jego wypis jest prostowany. Istotne natomiast jest to, aby notariusz dokonujący sprostowania dokonał wglądu w taki akt notarialny”.

W przywołanym postanowieniu SN stwierdził, że notariusz, który dysponuje jedynie wypisem aktu notarialnego, nie jest uprawniony do sprostowania aktu obciążonego błędem, nie można bowiem wykluczyć, że wadliwy jest sam wypis, a nie oryginał. Dokument w postaci aktu notarialnego sprostować powinien ten notariusz, który go sporządził, gdyż dysponuje on jego oryginałem. Inny notariusz może tego dokonać tylko wtedy, gdy notariusz, który akt sporządził, nie prowadzi już kancelarii notarialnej.

Warto dodać, że zgodnie z § 10 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg notarialnych oraz przekazywania na przechowanie dokumentów sądom rejonowym[7] w razie zaprzestania prowadzenia kancelarii notarialnej, akty i księgi notarialne notariusz, który prowadził tę kancelarię, przekazuje do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii. Natomiast art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece[8] (dalej: „u.k.w.h.”) stanowi, że akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Oznacza to, że notariusz, mający sprostować akt, którego nie jest autorem, musi najpierw zapoznać się i przeanalizować treść oryginału tego dokumentu znajdującego się w siedzibie właściwego sądu wieczystoksięgowego.
 
Prostowanie błędów istotnych
Jeżeli błąd w treści aktu notarialnego jest błędem istotnym, tj. mającym wpływ na kwestie merytoryczne danego aktu, nie jest możliwe sprostowanie go protokołem. W takiej sytuacji można zwrócić się do notariusza o sporządzenie aneksu do umowy. Aneksem można prostować wszystkie te pomyłki, które dotyczą oświadczenia woli stron umowy i których usunięcie doprowadzi do modyfikacji lub uzupełnienia poprzednio sporządzonego aktu notarialnego. Wymaga to jednak stawiennictwa wszystkich stron, a konieczna opłata notarialna jest zależna od liczby zmian oraz ich rodzaju i zostaje ustalona przez notariusza. Razem z aneksem notariusz na żądanie strony sporządza wniosek do sądu o dokonanie zmian w księdze wieczystej.

Najczęstsze istotne błędy w akcie notarialnym dotyczą: złego oznaczenia przedmiotu sprzedaży, np. błąd w oznaczeniu działki (numer księgi wieczystej, powierzchnia, położenie); niewłaściwej reprezentacji osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej; braku dokumentów, których wymagają przepisy prawa lub przedłożenie wadliwych dokumentów; dokonania złej oceny stanu faktycznego; błędnego określenia rodzaju czynności prawnej, np. zawarcie bezwarunkowej umowy, w przypadku gdy gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości; niezawarcia w akcie wniosku do sądu o wpis prawa własności do księgi wieczystej; niepobrania podatków bądź pobrania ich w nienależytej wysokości.

Jeśli błąd powstał z winy notariusza, może on ponieść odpowiedzialność dyscyplinarną oraz cywilną, która wynika z postanowień zawartych w art. 49 PrNot. Zgodnie z tym przepisem notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w k.c., z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Winę notariusza należy udowodnić przed właściwym sądem, co jednak wymaga wniesienia odrębnego powództwa.
 
Powództwo o ustalenie treści aktu notarialnego
W sytuacji gdy w akcie znajduje się błąd istotny, a nie jest możliwe aneksowanie umowy, gdyż jedna ze stron nie może lub nie chce złożyć odpowiedniego oświadczenia woli, zainteresowany będzie zmuszony szukać rozwiązania na drodze sądowej. Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego[9] (dalej: „k.p.c.”) powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Pozwala to zapewnić odpowiednią ochronę proceduralną osobom, którym nie przyznano roszczenia określonego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., o czym poniżej.

Strona ma interes prawny w wytoczeniu powództwa opartego na art. 189 k.p.c., w sytuacji gdy samo uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewni ochronę jej prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości[10]. Częstym błędem w aktach notarialnych prowadzącym do konieczności wniesienia powództwa o ustalenie jest błąd w oznaczeniu nieruchomości stanowiącej przedmiot czynności prawnej, tj. błędny numer ewidencyjny działki gruntu. Zdaniem judykatury[11] w przypadku omyłkowego oznaczenia nieruchomości w umowie sprzedaży nabywca może jak najbardziej domagać się wyjaśnienia przez sąd rzeczywistej woli kontrahentów w drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego.

Zgodnie z orzecznictwem[12] wytoczenie powództwa w trybie art. 189 k.p.c. jest możliwe, gdy proces zmierza do ustalenia istnienia bądź nieistnienia prawa lub stosunku prawnego w przeszłości, a nie w aktualnym stanie prawnym. W związku z powyższym niekiedy uznaje się, że w pewnych sytuacjach odpis prawomocnego wyroku wydanego w trybie art. 189 k.p.c. może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej w myśl art. 31 ust. 2 u.k.w.h.: „Podstawą wpisu w księdze wieczystej usuwającego niezgodność może być wyrok ustalający nieważność umowy na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c., na podstawie której dokonano wpisu nowego właściciela nieruchomości. Orzeczeniem takim, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., jest związany sąd wieczystoksięgowy. Nie musi być to orzeczenie stwierdzające prawo wnioskodawcy”[13].

Jednakże w części orzeczeń SN podchodzi bardziej restrykcyjnie do omawianego zagadnienia. Stwierdza, że prawomocny wyrok wydany w trybie art. 189 k.p.c. nie jest wystarczającą podstawą do wpisu w księdze wieczystej, a dodatkowo należy uzyskać prawomocny wyrok w procesie opartym na art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Tak m.in. stwierdził SN w wyroku z 27 października 2005 r.[14]: „Wyrok ustalający wydany na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do udzielenia ochrony podmiotowi spełniającemu przewidziane w nim wymagania (wyrok SN z 30 maja 2003 r., III CKN 1137/00) i nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Orzeczenie, jakie w nim zapada dotyczy tylko stron umowy. Istnienie takiego wyroku może ewentualnie stanowić dopiero podstawę do wytoczenia powództwa z art. 10 u.k.w.h.”.

Proces w trybie art. 189 k.p.c. jest więc dopuszczalny, gdy stronie nie przysługuje legitymacja czynna do wniesienia powództwa na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h., a posiada ona interes prawny co do ustalenia prawa lub stosunku prawnego[15]. Przesłanką merytoryczną powództwa o ustalenie jest zaś interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa[16].

Strona nie ma natomiast interesu prawnego, gdy może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw – w szczególności gdy obiektywny interes prawny powoda uzasadnia posłużenie się dalej idącym (intensywniejszym) środkiem ochrony prawnej, np. gdy ma możliwość wytoczenia powództwa o zasądzenie, albo gdy przepisy szczególne przewidują odrębne powództwa, których treścią jest ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa[17]. Takim odrębnym powództwem jest właśnie powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy, gdy stronie przysługuje roszczenie określone w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., nie ma ona – co do zasady – interesu prawnego w wytoczeniu powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. w odniesieniu do przedmiotu tego roszczenia[18].
 
Powództwo o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Jak wskazano wyżej, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury w sytuacji gdy powód może żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia stosunku prawnego lub prawa[19]. Art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. nie jest odmianą powództwa o ustalenie przewidzianego w art. 189 k.p.c.[20], bowiem powód, wytaczając powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., nie ogranicza się do żądania ustalenia, lecz w istocie rzeczy obejmuje nim także samo uzgodnienie. Sąd rozpoznający to powództwo nie bada zatem w ogóle interesu prawnego powoda[21].

Powództwo o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6262 § 5 k.p.c., czyli właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej[22]. Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie ulega przedawnieniu, dlatego że według art. 117 § 1 k.c. przedawnieniu podlegają roszczenia majątkowe w rozumieniu materialnego prawa cywilnego. Natomiast roszczenie o uzgodnienie nie jest roszczeniem w znaczeniu materialnoprawnym. Co więcej, zgodnie z art. 223 § 1 k.c. roszczenia właściciela dotyczące ochrony własności, jeżeli dotyczą nieruchomości, nie ulegają przedawnieniu, zatem można je zgłosić w każdym czasie.

Na marginesie należy także wskazać, że w orzecznictwie[23] dopuszczono pozaprocesową formę uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy wykorzystaniu zgody danej osoby w przypisanej formie, tj. w formie, o której mowa art. 31 u.k.w.h. Dotyczyć to może sytuacji, w której w księdze wieczystej wpisany jest jako właściciel tylko jeden z małżonków, w rzeczywistości zaś nieruchomość jest przedmiotem wspólności obojga małżonków. Możliwe jest w takim przypadku załączenie do wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej dokumentu sporządzonego bądź w formie aktu notarialnego, bądź oświadczenia złożonego przed sądem wieczystoksięgowym zezwalającego na dokonanie prawidłowego wpisu. Jest to sposób, aby ominąć konieczność wytaczania procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej[24], zwłaszcza że zgodnie z treścią art. 13c pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych[25], opłata sądowa w sprawie o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest opłatą stałą i wynosi 2 000 zł.
 
Unieważnienie czynności prawnej objętej aktem notarialnym
Na koniec należy zwrócić uwagę na możliwość unieważnienia czynności prawnej objętej aktem notarialnym. Unieważnienie może zostać uznane w oparciu o wady oświadczenia woli określone w k.c. Do takich wad zalicza się: stan wyłączający świadome wyrażanie woli lub swobodne podjęcie decyzji – art. 82 k.c. (dotyczy to w głównej mierze chorób psychicznych, upośledzenia umysłowego lub zaburzeń w tych obszarach); pozorność oświadczenia woli – art. 83 k.c. (są to fikcyjne czynności prawne mające na celu ukrycie porozumienia stron; charakteryzują się tym, że osoby uczestniczące w tej czynności chcą zataić istotę danej czynności prawnej, która ma nie wywołać żadnych skutków prawnych); błędne wyobrażenie o stanie rzeczywistym rzeczy – art. 84 k.c. (na błąd można się powołać, gdy istnieje uzasadnione przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia danej treści); nakłonienie innej osoby do podpisania oświadczenia woli podstępem – art. 86 k.c.; wymuszone oświadczenie woli – art. 87 k.c. (oświadczenie woli jest składane pod wpływem groźby).

Zgodnie z art. 88 § 1 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Treść § 2 przywołanego przepisu wskazuje na terminy, których należy dochować przy składaniu takiego oświadczenia, a mianowicie, że uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Aby unieważnić czynność prawną objętą aktem notarialnym, należy wnieść powództwo o uznanie aktu notarialnego za nieważny. Jest to więc również powództwo o ustalenie, przewidziane w art. 189 k.p.c., o którym była mowa powyżej. Zasadność żądania powoda podlega ocenie według przesłanki istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa oraz w świetle przesłanki posiadania przez powoda interesu prawnego. Podkreślić przy tym należy, że stosownie do art. 6 k.c. to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia obydwu tych przesłanek, z których brak już tylko jednej czyniłby powództwo bezzasadnym[26].

Z kolei treść art. 58 k.c. wskazuje, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Należy zatem ocenić, czy umowa zawarta przez strony, także w formie aktu notarialnego, w pewnych sytuacjach będzie zmierzać do obejścia prawa. W literaturze przyjmuje się, że obejście prawa zachodzi wówczas, gdy umowa, pomimo że nie jest sprzeczna z przepisem ustawy, prowadzi do sytuacji, której ustawodawca zamierzał zapobiec i przed którą chroni norma prawna[27].

Nieważność przejawia się w tym, że czynność w ogóle nie wywołuje właściwych dla danego typu czynności (uważanych za zamierzone przez strony) skutków prawnych. Nie wywołuje tych skutków od początku, z mocy prawa (bez konieczności podejmowania jakichkolwiek działań zmierzających do „unieważnienia” czynności) i nieodwracalnie (następcze usunięcie przeszkód, z powodu których czynność była nieważna, nie nada jej cech ważnej czynności prawnej, co nie wyklucza oczywiście późniejszego prawidłowego dokonania takiej samej czynności)[28]. Ustalając stan faktyczny w jakimkolwiek postępowaniu, w którym istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia ma fakt dokonania czynności prawnej, organ stosujący prawo ma obowiązek ocenić ważność tej czynności, bez względu na to, czy strony zgłaszały jakieś twierdzenia lub wnioski w tej kwestii[29]. Niezależnie od tego podmiot mający interes prawny w ustaleniu nieważności czynności prawnej (a ściślej w ustaleniu istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, co jest zależne od skutecznego dokonania czynności prawnej), może żądać dokonania takiego ustalenia przez sąd w trybie art. 189 k.p.c.[30]

W celu unieważnienia aktu notarialnego ze względu na braki formalne również należy wnieść powództwo w trybie art. 189 k.p.c. Jak zostało wskazane na wstępie, zgodnie z art. 2 § 2 PrNot czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu przepisów k.p.c. Do czynności dokonywanych przez notariusza, wymienionych w art. 79 PrNot, należą akty notarialne, których wymagania formalne zostały określone w art. 92 i art. 94 § 1 PrNot. Przyjmowane jest w judykaturze[31], że akt notarialny należy do dokumentów konstytutywnych, ponieważ nadaje określonej czynności prawnej realny kształt i wyraża ją, nie zaś jedynie relacjonuje zdarzenia związane z jego sporządzeniem. Akt notarialny jest wyrazem zachowania formy czynności prawnej, spełnia funkcję poświadczenia, a kwestia jego ważności odnosi się do istnienia w znaczeniu potocznym. Niespełnienie wymagań wskazanych w PrNot prowadzi do uznania, że dokument taki nie stanowi aktu notarialnego, nie ma on cech dokumentu urzędowego, czego konsekwencją jest nieważność czynności prawnej, ze względu na niedochowanie wymaganej formy[32].

Zgodnie z orzecznictwem[33] żądanie uznania za nieważny aktu notarialnego oznaczać musi tak czy inaczej żądanie uznania, że zawarta w nim czynność prawna jest nieważna. Akt notarialny, który jest tylko formą w jakiej dokonano czynności prawnej, nie może bowiem istnieć w sensie prawnym samodzielnie, w oderwaniu od czynności w nim zawartej. Skoro więc powód żąda uznania za nieważny aktu notarialnego, to tym samym należy przyjąć, że żądanie to dotyczy czynności prawnej zawartej w tym akcie. Nawet więc gdy przyczyną uznania czynności za nieważną jest niezgodność jej z PrNot, to powództwo o stwierdzenie nieważności takiej czynności jest także powództwem o stwierdzenie nieważności samego aktu notarialnego. Poprawnie należy zawsze żądać uznania za nieważną czynności prawnej w postaci aktu notarialnego. Nawet bowiem w przypadku gdy przyczyną nieważności czynności prawnej są uchybienia w sporządzeniu aktu notarialnego, to ostatecznie celem postępowania jest stwierdzenie, że z tego względu czynność zawarta w tym akcie jest nieważna. Niedopuszczalne jest przy tym wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieważności aktu notarialnego przeciwko notariuszowi[34].
 
Podsumowanie
Niejednokrotnie zdarza się, że w treści aktów notarialnych występują błędy. Przyczyny tych błędów mogą być różnorakie, tak wynikłe z działań notariusza sporządzającego dany akt, jak i zawinione przez same strony czynności notarialnej. Tym samym wspomniane omyłki mogą mieć charakter oczywisty, ale równie dobrze o oczywistości takiego błędu w ogóle nie może być mowy, gdyż będzie on dotyczył stricte treści czynności prawnej, w tym oświadczeń woli stron danej umowy. Na podstawie takich „wadliwych” aktów notarialnych są następczo dokonywane wpisy w księgach wieczystych.

Oczywiste omyłki można łatwo sprostować. Jeśli jednak okaże się, że w podpisanym akcie notarialnym występują błędy istotne, konieczne będzie sporządzenie aneksu do umowy, a nawet przeprowadzenie postępowania sądowego. Możliwa jest także sytuacja, w której akt notarialny co prawda w swej treści nie zawiera błędów, ale do powstania pomyłki dojdzie podczas dokonywania wpisu przez sąd wieczystoksięgowy. Chodzi tu wyłącznie o usterki w rodzaju niedokładności pisarskich, literówek, błędnego oznaczenia sygnatury lub inne podobne błędy powstałe na etapie dokonywania wpisu i niewywołane przez samego wnioskodawcę. Tego rodzaju przypadek jest zwykle stosunkowo prosty do skorygowania, gdyż zgodnie z art. 62613 § 2 k.p.c. sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się z urzędu. Oznacza to, że należy ewentualnie jedynie zwrócić uwagę sądu na zaistniałą niezgodność[35].

Aleksandra Turower
radca prawny w OIRP w Olsztynie; zajmuje się sprawami z zakresu prawa cywilnego; specjalizuje się w prawie spadkowym, gospodarczym, rodzinnym oraz w postępowaniach związanych z dochodzeniem odszkodowań za szkody na osobie i mieniu
 

[3] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, ze zm.).

[4] K. Siwiec, Błędy w aktach notarialnych – przegląd możliwości ich późniejszego sprostowania, „Nieruchomości” 3/2015, s. 4.

[5] A. J. Szereda (red.), Prawo o notariacie. Komentarz, Warszawa 2022.

[6] II DSI 19/20, Legalis nr 2497031.

[7] Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg notarialnych oraz przekazywania na przechowanie dokumentów sądom rejonowym z dnia 12 kwietnia 1991 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 2039).

[8] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, ze zm.).

[9] Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805, ze zm.).

[10] Wyrok SN z 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, Legalis nr 232742.

[11] Uchwała SN z 8 marca 1986 r., III CZP 10/86, Legalis nr 25196.

[12] Zob. wyrok SN z 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/10, Legalis nr 459022.

[13] Wyrok SN z 20 października 2011 r., IV CSK 13/11, Legalis nr 465609; zob. też: postanowienie SN z 19 lipca 2006 r., I CSK 151/06, Legalis nr 304553; postanowienie SN z 25 sierpnia 2011 r., II CSK 665/10, Legalis nr 391470 oraz uchwała SN z 14 marca 2014 r., III CZP 121/13, Legalis nr 776693.

[14] III CK 106/05, Legalis nr 97953; podobnie zob. wyrok SN z 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10, Legalis nr 354218.

[15] Tak: J. Kuropatwiński, Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Glosa do wyroku SN z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, „Przegląd Sądowy” 1/2013, s. 118-121.

[16] Tak: wyrok SN z 10 czerwca 2011 r., II CSK 568/10, Legalis nr 369574.

[17] Tak m.in. wyroki SN: z 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00, Legalis nr 59144 oraz z 7 marca 2013 r., IV CSK 469/12, Legalis nr 728644.

[18] T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 1-50539. Tom I, Warszawa 2019.

[19] Wyroki SN: z 4 marca 2011 r., I CSK 351/10, Legalis nr 427610 oraz z 5 grudnia 2002 r., III CKN 943/99, Legalis nr 57243.

[20] Wyrok SN z 12 grudnia 2017 r., IV CSK 718/16, Legalis nr 1715595.

[21] I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece [w:] I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz, Warszawa 2021; tak też: S. Kostecki [w:] K. Osajda (red.), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 10, Nb 8.

[22] Zob. uchwała SN z 15 marca 2006 r., III CZP 106/05, Legalis nr 73700.

[23] Uchwała SN z 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92, Legalis nr 27962.

[24] K. Siwiec, op.cit.

[25] Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2257, ze zm.).

[26] Wyrok SN z 30 maja 2000 r., IV CKN 36/00, Legalis nr 48506.

[27] Tak: R. Trzaskowski, Granice swobody kształtowania treści i celu umów obligacyjnych, Kraków 2005, s. 254.

[28] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2021.

[29] Zob. wyrok SN z 25 czerwca 2015 r., III CSK 430/14, Legalis nr 1326223.

[30] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), op. cit.

[31] Postanowienie SN z 28 czerwca 2000 r., IV CKN 1083/00, Legalis nr 278322.

[32] Wyrok SN z 30 maja 2000 r., IV CKN 36/00, Legalis nr 48506.

[33] Wyrok SN z 26 listopada 2004 r., I CK 384/04, Legalis nr 84400.

[34] Wyrok SN z 30 maja 2000 r., IV CKN 36/00, Legalis nr 48506.

[35] K. Siwiec, op.cit.

Prawo i praktyka

Przygody Radcy Antoniego

Odwiedź także

Nasze inicjatywy