26.02.2021

Forma rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym

opublikowano: 2014-09-01 przez: Mika Ewelina

Reguła „posuwania się hipotek naprzód”

Przed 20 lutego 2011 r. w prawie polskim w pełnym zakresie obowiązywała ogólna reguła „posuwania się hipotek naprzód”[1]. Reguła ta oznacza, że w przypadku gdy hipoteka na nieruchomości wygasa, hipoteki i inne prawa obciążające tę nieruchomość z niższym pierwszeństwem automatycznie przesuwają się o jedno miejsce w hierarchii („awansują” w kolejności wykonywania i zaspokojenia). Wspomniane przesunięcie nie następuje, jeżeli istnieją prawa mające równe pierwszeństwo z wygasłą hipoteką – prawa te „zapełniają” miejsce po takiej hipotece, polepszając z reguły swoje perspektywy odnośnie do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Wygaśnięcie hipoteki nie ma natomiast wpływu na prawa mające wyższe pierwszeństwo.

Reguła „posuwania się hipotek naprzód” wynika z przepisów normujących pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych (zob. art. 249 Kodeksu cywilnego, dalej: Kc, art. 12 Ukwh[2]).

Od 20 lutego 2011 r. zaczął obowiązywać przepis, który wprowadza istotny wyłom w omawianej regule (art. 1011 ust. 1 Ukwh)[3]. Przepis ten przewiduje, że wygaśnięcie hipoteki nie powoduje automatycznego „awansu” praw mających niższe pierwszeństwo ani poprawy sytuacji praw, które mają równe pierwszeństwo z wygasłą hipoteką. W miejsce obciążenia hipotecznego w majątku właściciela nieruchomości powstaje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem po wygasłej hipotece. Innymi słowy, na podstawie art. 101¹ ust. 1 Ukwh wygaśnięcie hipoteki zasadniczo nie zmienia sytuacji prawnej pozostałych osób, którym przysługują prawa dotyczące określonej nieruchomości, niezależnie od ich pierwszeństwa.

Należy zaznaczyć, że opróżnione miejsca hipoteczne dotyczą jedynie hipotek o znowelizowanej konstrukcji, powstałych po 20 lutego 2011 r.[4]

W nowym stanie prawnym reguła „posuwania się hipotek naprzód” odzyskuje znaczenie w przypadkach, w których uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w ogóle nie powstaje (np. art. 10111 Ukwh), wygasa (np. art. 1014 ust. 1 Ukwh) lub nie podlega uwzględnieniu (art. 1013 ust. 2 Ukwh). Podstawą prawną stosowania tej reguły jest wówczas ogólny art. 249 Kc w zw. z art. 12 Ukwh.

Regułę „posuwania się hipotek naprzód” odpowiednio stosuje się do – innych niż hipoteka – ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (użytkowania, służebności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) oraz do praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej (art. 20 ust. 1 Ukwh).

Powstanie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym może powstać na dwa sposoby[5]:

  • w wyniku wygaśnięcia hipoteki – tzw. pierwotnie opróżnione miejsce hipoteczne (art. 101 ust. 1 zd. 1 Ukwh)[6],

  • wskutek przeniesienia jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę – tzw. wtórnie opróżnione miejsce hipoteczne (art. 1012 Ukwh).

Uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania pierwotnie opróżnionym miejscem hipotecznym powstaje ex lege z chwilą wygaśnięcia hipoteki. Nie jest w tym celu konieczna żadna dodatkowa czynność prawna.

Omawiane uprawnienie powstaje niezależnie od przyczyny, z jakiej wygasła hipoteka. Mogą to być przyczyny dotyczące samej hipoteki (np. zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela), przedmiotu zabezpieczenia (np. konsolidacja hipoteki i własności obciążonej nieruchomości w majątku jednej osoby) albo odnoszące się do wierzytelności hipotecznych (np. spłata wszystkich zabezpieczonych wierzytelności przez dłużnika).

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie powstaje w sytuacji, w której hipoteka wygasa na skutek utraty przedmiotu zabezpieczenia (np. zniszczenie obciążonego lokalu, wygaśnięcie użytkowania wieczystego; zob. też art. 101 Ukwh). Uprawnienie nie powstaje również wtedy, gdy hipoteka wygasa w rezultacie egzekucji z obciążonej nieruchomości (art. 1013 ust. 1 Ukwh).

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym powstaje po wygaśnięciu hipoteki przymusowej, umownej i ustanowionej na podstawie jednostronnej czynności prawnej (arg. lege non distinguente).

Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo (np. wskutek częściowego zwolnienia hipoteki przez wierzyciela[7]), właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem w tej części (art. 1011 ust. 2 Ukwh).

Należy podkreślić, że w nowym stanie prawnym częściowa spłata zabezpieczonej wierzytelności nie powoduje częściowego wygaśnięcia hipoteki. W takim wypadku suma hipoteczna pozostaje na niezmienionym poziomie.

Wpis omawianego uprawnienia do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny[8]. Taki wpis nigdy nie jest przesłanką powstania uprawnienia. Dotyczy to także sytuacji, w której wykreślenie wygasłej hipoteki jest konstytutywne (np. przy zrzeczeniu się hipoteki; zob. art. 246 § 2 Kc).

Wykonywanie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym zasadniczo można wykonywać na dwa sposoby (art. 1011 ust. 1 zd. 2 Ukwh)[9]:

  • przez ustanowienie na opróżnionym miejscu nowej hipoteki albo

  • przez przeniesienie na opróżnione miejsce innej hipoteki, która już obciąża daną nieruchomość.

Opróżnione miejsce jest podzielne. Rozporządzenia można dokonać przez ustanowienie lub przeniesienie na to miejsce jednej albo większej liczby hipotek.

Na opróżnionym miejscu nie można ustanowić ani przenieść na to miejsce – innych niż hipoteka – ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowania) ani praw osobistych lub roszczeń. Właściciel nieruchomości może natomiast wykreować roszczenie o ustanowienie nowej hipoteki bądź przeniesienie istniejącej hipoteki na opróżnione miejsce (zob. art. 1019 Ukwh).

W czynności prawnej, na podstawie której właściciel dokonuje rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, należy sprecyzować, jakie miejsce jest przedmiotem rozporządzenia. Opróżnione miejsce można także określić, podając informacje na temat wygasłej hipoteki, po której takie miejsce powstało, gdy wygasła hipoteka jest nadal ujawniona w księdze wieczystej.

Wpis uprawnienia do księgi wieczystej nie jest przesłanką skuteczności rozporządzeń właściciela nieruchomości, które dotyczą opróżnionego miejsca hipotecznego[10]. Można rozporządzić opróżnionym miejscem także wtedy, gdy wygasła lub przeniesiona hipoteka jest nadal wpisana na dotychczasowym miejscu w księdze wieczystej, a uprawnienia nie ujawniono w tej księdze[11].

Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na to miejsce przysługuje pierwszeństwo takie samo, jakie miała wygasła hipoteka (art. 10110 Ukwh[12]). Dopuszczalna jest umowna zmiana pierwszeństwa nowej lub przeniesionej hipoteki. Jeżeli pierwszeństwo miałoby ulec zmianie z naruszeniem praw innych osób, konieczna byłaby zgoda tych osób na zmianę pierwszeństwa (art. 250 § 1 zd. 2 Kc).

W przypadku gdy właściciel dokonuje jedynie częściowego rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, to nowa lub przeniesiona hipoteka ma równe pierwszeństwo z uprawnieniem właściciela w części, w jakiej pozostało w mocy[13].

Forma ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym

Na opróżnionym miejscu hipotecznym właściciel nieruchomości może ustanowić nową hipotekę w drodze umowy (art. 65 Ukwh) albo jednostronnej czynności prawnej[14]. Nie można na takim miejscu ustanowić hipoteki przymusowej (art. 1016 zd. 2 Ukwh). Nie podlega ono również obciążeniu hipoteką ustawową. Powstanie nowej hipoteki na opróżnionym miejscu wymaga konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej (art. 67 Ukwh).

Nie ulega wątpliwości, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym – w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej – może być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 zd. 2 Kc). Dotyczy to obciążenia hipoteką nie tylko nieruchomości, lecz także praw wymienionych w art. 65 ust. 2–3 Ukwh, np. użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (z zastrzeżeniem art. 10111 Ukwh odnośnie do subintabulatu)[15]. Oświadczenie woli wierzyciela o przyjęciu hipoteki umownej nie wymaga szczególnej formy prawnej.

Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest wypis z aktu notarialnego, który obejmuje oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego na opróżnionym miejscu (art. 245 § 2 zd. 2 Kc w zw. z art. 32 ust. 1 Ukwh; reguła konsensu formalnego)[16]. Do wpisu nie jest potrzebny dokument stwierdzający oświadczenie woli wierzyciela ani dokument, który potwierdza, że wierzycielowi doręczono oświadczenie woli właściciela w sprawie ustanowienia hipoteki (zob. art. 33 Ukwh).

W takim wypadku procedura ustanowienia nowej hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym zasadniczo nie różni się od zwykłej procedury obciążenia nieruchomości hipoteką. Jedyną różnicą jest konieczność zastrzeżenia w czynności prawnej, że ustanowiona hipoteka ma zająć określone opróżnione miejsce hipoteczne. W braku takiego zastrzeżenia hipoteka może zostać wpisana tylko na ostatnim miejscu w dziale IV księgi wieczystej.

W piśmiennictwie kontrowersje budzi kwestia, czy na opróżnionym miejscu można ustanowić hipotekę umowną na rzecz banku w trybie art. 95 ust. 1 Pb.[17] W takiej sytuacji oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki może być złożone w zwykłej formie pisemnej ad solemnitatem (art. 95 ust. 4 Pb), a podstawą wpisu zabezpieczenia do księgi wieczystej jest pisemne oświadczenie banku (ar. 95 ust. 1 i 3 Pb).

Zdaniem B. Swaczyny podstawa wpisu zawsze powinna obejmować oświadczenie właściciela nieruchomości wyrażające wolę ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu[18]. W przypadku gdy hipotekę ustanowiono w trybie art. 95 Pb, do wniosku o wpis hipoteki na opróżnionym miejscu należy dołączyć – oprócz pisemnego oświadczenia banku – dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, który obejmuje dyspozycję właściciela dotyczącą opróżnionego miejsca hipotecznego (art. 31 ust. 1 Ukwh). To wymaganie obowiązuje także w przypadku, w którym sam właściciel składa wniosek o wpis hipoteki. Złożenie wniosku jest bowiem czynnością procesową, którą należy odróżnić od materialnoprawnej dyspozycji opróżnionym miejscem hipotecznym.

Bardziej liberalne stanowisko zajmuje J. Pisuliński[19]. Autor ten rozróżnia dwa przypadki. Jeżeli hipotekę ustanawia się w trybie art. 95 Pb, a wniosek o ujawnienie zabezpieczenia w księdze wieczystej składa właściciel nieruchomości, wystarczającą podstawą wpisu do księgi wieczystej jest pisemne oświadczenie banku (art. 95 ust. 1 i 3 Pb). Wniosek właściciela obejmuje również dyspozycję dotyczącą opróżnionego miejsca hipotecznego[20]. W sytuacji, w której wniosek składa bank, łączną podstawą wpisu są dwa dokumenty:

  • pisemne oświadczenie banku oraz

  • pisemne oświadczenie woli właściciela z podpisem notarialnie poświadczonym odnośnie do ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym (art. 31 ust. 1 Ukwh).

W moim przekonaniu powyższe poglądy są całkowicie nietrafne. Po pierwsze, jak się wydaje, opierają się one na wadliwym założeniu, że de lege lata należy odróżniać ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu od dyspozycji właściciela dotyczącej tego miejsca. W rzeczywistości nie mamy tu do czynienia z dwiema osobnymi czynnościami prawnymi. Występuje tylko jedna czynność prawna, której elementem jest – oprócz zdefiniowania koniecznych cech hipoteki (sumy, waluty, zabezpieczonych wierzytelności itd.) – oznaczenie przez strony opróżnionego miejsca, na którym ustanawiają one hipotekę. Zastrzeżenie takie per se nie sprawia, że strony dokonują dwóch odrębnych czynności prawnych[21].

Po drugie, wykładnia językowa art. 95 ust. 1 i 3 Pb nie daje podstaw do różnicowania sytuacji, w których ustanawia się hipotekę na rzecz banku na opróżnionym miejscu i poza takim miejscem (arg. lege non distinguente). Powołane przepisy jednoznacznie przesądzają, że w obu sytuacjach podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest tylko dokument bankowy, bez potrzeby przedstawiania sądowi osobnego oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości[22].

Po trzecie, przemawia za tym wykładnia celowościowa. Art. 95 Pb wprowadzono m.in. po to, aby eliminować koszty notarialne w związku z zabezpieczeniem hipotecznym wierzytelności wynikających z czynności bankowych. Cel ten pozostaje aktualny, gdy właściciel nieruchomości ustanawia hipotekę na rzecz banku na opróżnionym miejscu hipotecznym.

Podsumowując, powyższe argumenty zdecydowanie przemawiają za tezą, że pisemne oświadczenie banku w trybie art. 95 ust. 1 i 3 Pb może być samodzielną podstawą wpisu hipoteki na rzecz tego banku na opróżnionym miejscu hipotecznym, bez potrzeby załączania do wniosku dodatkowego oświadczenia pochodzącego od właściciela nieruchomości. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki nie jest podstawą wpisu do księgi wieczystej i może być złożone bankowi w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 95 ust. 4 Pb).

W przypadku gdy wygasłą hipotekę, po której opróżniło się miejsce, ujawniono jeszcze w księdze wieczystej, dodatkową podstawą wpisu nowej hipoteki na tym miejscu jest odpowiedni dokument, który potwierdza wygaśnięcie poprzedniej hipoteki (art. 31 ust. 2 Ukwh)[23].

Forma przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne

Właściciel nieruchomości może przenieść na opróżnione miejsce inną hipotekę, która obciąża daną nieruchomość (art. 1011 ust. 1 zd. 2 Ukwh). Może przenieść zarówno hipotekę umowną, hipotekę ustanowioną na podstawie jednostronnej czynności prawnej, jak i hipotekę przymusową (arg. lege non distinguente).

Pewne wątpliwości może budzić kwestia, czy wpis przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce ma charakter deklaratoryjny czy konstytutywny. Wydaje się, że w istocie mamy tu do czynienia ze swoistym przypadkiem zmiany pierwszeństwa przenoszonej hipoteki, co przemawia za wnioskiem o konstytutywnym charakterze wpisu (art. 250 § 2 zd. 2 Kc)[24]. Wskazuje na to również redakcja art. 1014 ust. 1 Ukwh, który uzależnia dalsze istnienie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym od wpisu – nowej lub przenoszonej – hipoteki bądź samego uprawnienia w księdze wieczystej. Wniosek ten wspiera wykładnia celowościowa, która przemawia za potrzebą zapewnienia odpowiedniej jawności tego typu rozporządzeniom.

Wyjątkowy charakter ma sytuacja, w której roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne zostało ujawnione w księdze wieczystej, a hipoteka ex lege uzyskała przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy miejsce to stało się wolne (art. 1019 Ukwh). W tej wyjątkowej sytuacji wpis przeniesienia hipoteki do księgi wieczystej należy uznać za deklaratoryjny.

Przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne następuje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a osobą, której przysługuje przenoszona hipoteka. Redakcja art. 1011 ust. 1 Ukwh może wprawdzie sugerować, że chodzi o czynność jednostronną właściciela i odrębne oświadczenie woli (zgodę) wierzyciela hipotecznego, ale w istocie mamy tu do czynienia ze swoistym przypadkiem zmiany pierwszeństwa przenoszonej hipoteki. Przemawia to za wnioskiem, że podstawą prawną przeniesienia hipoteki jest umowa (zob. art. 250 § 2 zd. 1 Kc). Zgodne oświadczenia woli w tej sprawie składają sobie wzajemnie właściciel nieruchomości oraz wierzyciel hipoteczny, co wypełnia przesłanki umowy[25].

W przypadku przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi oświadczenie właściciela z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 Ukwh; forma ad intabulationem). Gdy hipotekę przenosi się na opróżnione miejsce z niższym pierwszeństwem, dodatkową podstawą wpisu – w myśl zasady legalizmu materialnego – jest pisemna zgoda wierzyciela, któremu przysługuje przeniesiona hipoteka, z podpisem notarialnie poświadczonym[26].

Istotna wątpliwość dotyczy stosowania art. 95 Pb do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne. Czy pisemne oświadczenie banku, któremu przysługuje przenoszona hipoteka, może być samodzielną podstawą wpisu takiego przeniesienia do księgi wieczystej? W literaturze udzielono odpowiedzi negatywnej na to pytanie, wskazując, że wśród czynności wymienionych w art. 95 Pb nie występuje ani zmiana pierwszeństwa hipoteki, ani jej przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteczne[27].

Sądzę, że powyższe zagadnienie wymaga bardziej pogłębionej analizy. Przede wszystkim należy zauważyć, że nie znajduje tu zastosowania art. 95 ust. 5 Pb. Powołany przepis odnosi się do „przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej” (art. 79 i n. Ukwh), a więc nie obejmuje przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.

W następnej kolejności trzeba rozważyć, czy w omawianej sytuacji podstawą wpisu może być ust. 1 art. 95 Pb. Powołany przepis sformułowano bardzo szeroko: „oświadczenia (…) w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń”. Przepis ten ogólnie stanowi o zabezpieczeniach, czyli także hipotekach. Nie ogranicza on rodzaju czynności prawnych, których dokonuje się w związku z hipotekami przysługującymi bankom (arg. lege non distinguente). Ograniczenie dotyczy tylko czynności, z których wynikają zabezpieczone wierzytelności, tj. czynności bankowych (art. 5 ust. 1–2 Pb). Wykładnia językowa art. 95 ust. 1 Pb wskazuje, że oświadczenie banku może odnosić się do czynności prawnej polegającej na przeniesieniu hipoteki, która przysługuje temu bankowi, na opróżnione miejsce hipoteczne.

Wniosek ten wspiera analiza instrumentalna. Skoro na podstawie art. 95 Pb można ustanowić hipotekę na rzecz banku na opróżnionym miejscu hipotecznym, to należy również dopuścić w tym trybie przeniesienie hipoteki bankowej na takie miejsce (arg. a simile).

Przemawia za tym też wykładnia celowościowa – art. 95 Pb ma m.in. eliminować koszty notarialne w związku z zabezpieczeniem hipotecznym wierzytelności wynikających z czynności bankowych, a cel ten pozostaje aktualny, gdy właściciel nieruchomości przenosi hipotekę przysługującą bankowi na opróżnione miejsce hipoteczne.

Powyższe argumenty uzasadniają wniosek, że pisemne oświadczenie banku złożone w trybie art. 95 ust. 1 Pb może stanowić samodzielną podstawę wpisu przeniesienia hipoteki, która przysługuje temu bankowi, na opróżnione miejsce hipoteczne. Wspomniane oświadczenie obejmuje także – wprost lub w sposób dorozumiany – zgodę banku na przeniesienie hipoteki (art. 1011 ust. 1 zd. 2 Ukwh). Art. 95 ust. 1 Pb ma na tyle szeroki zakres znaczeniowy, że odnosi się zarówno do przeniesienia hipoteki ustanowionej na nieruchomości, jak i hipoteki na innych przedmiotach (np. użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; zob. art. 65 ust. 4 Ukwh).

W takiej sytuacji oświadczenie woli właściciela nieruchomości w sprawie przeniesienia hipoteki może być złożone bankowi w formie dowolnej. Nie stosuje się wtedy art. 95 ust. 4 Pb, który wprowadza formę pisemną pod rygorem nieważności, gdyż przepis ten dotyczy ustanowienia hipoteki, a nie jej przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteczne.

W przypadku gdy wygasłą hipotekę, po której opróżniło się miejsce, ujawniono jeszcze w księdze wieczystej, dodatkową podstawą wpisu przeniesienia innej hipoteki na to miejsce jest odpowiedni dokument, który potwierdza wygaśnięcie poprzedniej hipoteki (art. 31 ust. 2 Ukwh).

Forma czynności prawnej odnośnie do roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu

W drodze umowy właściciel nieruchomości może przyznać wierzycielowi roszczenie o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym (istniejącym lub przyszłym)[28]. Umowa taka nie wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności (ad solemnitatem).

Roszczenie o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 2 Ukwh). W wyniku wpisu w księdze wieczystej powstaje tzw. zobowiązanie realne, które odnosi skutki w stosunku do osób trzecich (actio in rem scripta), z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis (art. 29 Ukwh). Wierzyciel może dochodzić wykonania wpisanego roszczenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości (zob. art. 17 Ukwh).

Jeżeli roszczenia nie ujawniono w księdze wieczystej, umowa obligacyjna między właścicielem nieruchomości a wierzycielem hipotecznym, w której ustanowiono to roszczenie, wywołuje skutki prawne jedynie inter partes (z zastrzeżeniem art. 59 Kc).

Podstawą wpisu do księgi wieczystej roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu jest oświadczenie właściciela nieruchomości z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 2 zd. 1 Ukwh[29]). Jest to forma ad intabulationem (na potrzeby wpisu), a nie ad solemnitatem (pod rygorem nieważności). Zgodnie z zasadą konsensu formalnego, nie ma potrzeby, aby w postępowaniu wieczystoksięgowym przedstawiać sądowi zgodę wierzyciela na przyznanie mu takiego roszczenia. Taka zgoda może zostać wyrażona w formie dowolnej.

Spory budzi kwestia, czy oświadczenie banku w trybie art. 95 ust. 1 Pb może być podstawą wpisu w księdze wieczystej roszczenia banku odnośnie do ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami wykładni w pierwszej kolejności trzeba przystąpić do analizy językowej powołanego przepisu. Należy zauważyć, że formuła art. 95 ust. 1 Pb jest bardzo szeroka: „oświadczenia (…) w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń”. Wykładnia językowa tego przepisu wskazuje, że roszczenie banku o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu może być „prawem”, o którym mowa w tym przepisie. Aby skorzystać z trybu art. 95 ust. 1 Pb, należy zastrzec omawiane roszczenie w czynności bankowej określonej w art. 5 ust. 1–2 Pb (np. w umowie kredytu[30], umowie pożyczki pieniężnej, umowie dotyczącej terminowych transakcji finansowych), a ustanowiona hipoteka powinna zabezpieczać wierzytelności banku wynikające z takiej czynności bankowej[31].

Powyższą analizę językową wspiera wnioskowanie instrumentalne – skoro na podstawie art. 95 Pb można wpisać ustanowienie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, to na tej samej podstawie należy dopuścić wpis roszczenia o dokonanie takiej czynności (arg. a simile). To wnioskowanie jest zgodne z celem art. 95 Pb – ograniczeniem kosztów notarialnych przy zabezpieczeniu wierzytelności wynikających z czynności bankowych.

Podsumowując, stwierdzam, że pisemne oświadczenie banku w trybie art. 95 ust. 1 Pb może być podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej, gdy roszczenie banku o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu zastrzeżono w czynności bankowej, a hipoteka będąca przedmiotem roszczenia zabezpiecza wierzytelności banku wynikające z takiej czynności bankowej. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości, w którym przyznaje on bankowi wspomniane roszczenie, powinno być wtedy złożone w formie pisemnej, aby bank mógł dochodzić przymusowego wykonania roszczenia w postępowaniu sądowym (forma ad eventum; art. 390 § 2 Kc w zw. z art. 95 ust. 4 Pb).

Art. 95 ust. 1 Pb ma na tyle szeroki zakres znaczeniowy, że reguluje zarówno roszczenia dotyczące obciążeń hipotecznych na nieruchomości, jak i na innych przedmiotach (zob. art. 65 ust. 2–3 Ukwh).

Forma czynności prawnej odnośnie do roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce

W umowie obligacyjnej właściciel nieruchomości może przyznać wierzycielowi roszczenie o przeniesienie na opróżnione miejsce zarówno hipoteki umownej, jak i hipoteki przymusowej oraz hipoteki powstającej na podstawie jednostronnej czynności prawnej. Umowa nie wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności (ad solemnitatem).

Aby roszczenie było skuteczne, nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej[32]. Jednakże w braku wpisu umowa obligacyjna, w której ustanawia się roszczenie, wywołuje skutki tylko inter partes (z zastrzeżeniem art. 59 Kc).

W przypadku gdy roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce zostaje wpisane do księgi wieczystej (art. 1019 zd. 1 Ukwh), roszczenie staje się skuteczne względem osób trzecich (actio in rem scripta), z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis (art. 29 Ukwh). Wierzyciel może dochodzić wykonania wpisanego roszczenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości (zob. art. 17 Ukwh).

Powstają wtedy również szczególne skutki prawne, które wynikają z art. 1019 zd. 2 Ukwh. Ujawnione w księdze wieczystej roszczenie ulega ex lege wykonaniu, bez konieczności zawarcia odrębnej umowy rozporządzającej, gdy przyrzeczone miejsce opróżniło się (conditio iuris). Z tą chwilą hipoteka zostaje przeniesiona z mocy ustawy na przyrzeczone miejsce, a roszczenie przestaje istnieć[33].

Ponieważ art. 1019 zd. 2 Ukwh wywołuje skutki z mocy prawa, wpis przeniesienia hipoteki na przyrzeczone opróżnione miejsce do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny[34]. Takiego wpisu dokonuje się tylko na wniosek właściciela nieruchomości lub wierzyciela, któremu przysługuje przeniesiona hipoteka. W omawianym przypadku sąd wieczystoksięgowy nie działa z urzędu[35].

Podstawą wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce jest oświadczenie właściciela nieruchomości z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 2 zd. 1 Ukwh)[36]. Mamy tu do czynienia z formą ad intabulationem (na potrzeby wpisu), a nie ad solemnitatem (pod rygorem nieważności). Zgodnie z zasadą konsensu formalnego nie ma potrzeby, aby w postępowaniu wieczystoksięgowym przedstawiać sądowi zgodę wierzyciela na przyznanie mu wspomnianego roszczenia. Taka zgoda może zostać udzielona w formie dowolnej.

Poważne wątpliwości budzi kwestia, czy pisemne oświadczenie banku w trybie art. 95 ust. 1 Pb może być podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej[37]. Zdaniem B. Swaczyny takie rozwiązanie jest niedopuszczalne, ponieważ art. 95 Pb nie przewiduje w tym wypadku odstępstwa od zasad ogólnych (tj. wynikających z art. 31 ust. 1 Ukwh)[38].

Analizę tego zagadnienia wypada rozpocząć od wykładni językowej art. 95 ust. 1 Pb. Jak wcześniej wspomniano, przepis ten sformułowano bardzo szeroko: „oświadczenia (…) w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń”. W odniesieniu do roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne wykładnia językowa art. 95 ust. 1 Pb może zmierzać w dwóch kierunkach.

Po pierwsze, roszczenie banku o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce może być uznane za „prawo wynikające z czynności bankowej”. Należy wtedy zastrzec omawiane roszczenie w czynności bankowej określonej w art. 5 ust. 1–2 Pb (np. w umowie kredytu, umowie pożyczki pieniężnej, umowie faktoringowej), a przenoszona hipoteka powinna zabezpieczać wierzytelności banku wynikające z takiej czynności bankowej.

Po drugie, można uznać, że ogólne sformułowanie: „oświadczenia (…) w odniesieniu do (…) ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń” obejmuje także oświadczenia banku dotyczące roszczeń o przeniesienie hipotek na opróżnione miejsca hipoteczne. Są to „ustanowione [w trybie dokonanym – przyp. autora] na rzecz banku zabezpieczenia”, a analizowany przepis nie wprowadza ograniczeń przedmiotowych co do treści oświadczeń banku, tj. rodzaju czynności prawnych stwierdzonych w takich oświadczeniach.

Powyższą analizę językową wspiera wnioskowanie instrumentalne – skoro w trybie art. 95 Pb można wpisać przeniesienie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, to na tej samej podstawie należy dopuścić wpis roszczenia o dokonanie takiej czynności (arg. a simile). Wniosek ten jest zgodny z wykładnią celowościową art. 95 Pb. Celem tego przepisu jest ograniczenie kosztów notarialnych przy zabezpieczeniu wierzytelności wynikających z czynności bankowych, a więc również w związku z wykorzystaniem konstrukcji roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce.

Podsumowując, stwierdzam, że oświadczenie banku w trybie art. 95 ust. 1 Pb może być podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej, gdy:

  • roszczenie banku o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce zastrzeżono w czynności bankowej, a hipoteka będąca przedmiotem roszczenia zabezpiecza wierzytelności banku wynikające z takiej czynności bankowej (fragment: „oświadczenia (…) w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych”) lub

  • roszczenie banku o przeniesienie hipoteki zastrzeżono w czynności niebankowej, a hipoteka ta zabezpiecza wierzytelności banku wynikające z czynności bankowej (fragment: „oświadczenia (…) w odniesieniu do (…) ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń”).

W powyższym przypadku oświadczenie woli właściciela nieruchomości, który przyznaje bankowi roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne, może być złożone w formie dowolnej. Art. 95 ust. 4 Pb, który zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności, nie ma tu zastosowania, ponieważ odnosi się on do ustanowienia hipoteki, a nie jej przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteczne lub ustanowienia roszczenia o takie przeniesienie.

Art. 95 ust. 1 Pb ma na tyle szeroki zakres znaczeniowy, że reguluje zarówno roszczenia dotyczące przeniesienia obciążeń hipotecznych na nieruchomości, jak i na innych przedmiotach (np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – zob. art. 65 ust. 2–3 Ukwh).

 

dr Tomasz Czech
Radca prawny w OIRP w Warszawie

 

Źródło: Temidium 2 (63) 2011


[1] Por. np. M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010, s. 239 i n.; J. Pisuliński [w:] System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 4 (red. E. Gniewek), Warszawa 2007, s. 895–896; S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 313; B. Swaczyna, Hipoteka umowna, Kraków 2007, s. 432–433.
[2] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), dalej: Ukwh.
[3] Por. T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011, komentarz do art. 1011, t. 10 i n.; A. Lipska, Rozporządzenie wolnym miejscem hipotecznym – analiza w kontekście finansowania bankowego, Monitor Prawa Bankowego 2011, nr 4; J. Pisuliński, Verfügung über frei gewordene Hypothekenstellen [w:] Ius est ars boni et aequi. Festschrift für Stanisława Kalus (red. M. Habdas, A. Wudarski), Frankfurt am Main 2010; P. Siciński, Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym – zagadnienia wieczystoksięgowe, Monitor Prawa Bankowego 2011, nr 5; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji. Komentarz (red. J. Pisuliński), Warszawa 2011, s. 440 i n.
[4] Szerzej por. T. Czech, Nowa regulacja hipoteki. Zagadnienia intertemporalne, Przegląd Sądowy 2010, nr 11– 12, s. 40–41.
[5] Por. T. Czech, Wykonywanie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, Monitor Prawniczy 2010, nr 20, s. 1105 i n.
[6] Ponadto uprawnienie powstaje wtedy, gdy niektóre z przedmiotów obciążonych hipoteką łączną zostały zwolnione spod obciążenia (art. 1017 Ukwh).
[7] Innym przykładem może być częściowe wygaśnięcie hipoteki na skutek prawomocnego wyroku sądu, który uwzględnił powództwo właściciela obciążonej nieruchomości o zmniejszenie sumy hipoteki, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne (art. 68 ust. 2 zd. 2 Ukwh). Por. P. Armada-Rudnik, Prawo hipoteczne po nowelizacji z 26.6.2009 r., Monitor Prawniczy 2010, nr 1, s. 13, s. 13; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 457–458.
[8] Tak też B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 477–478. Odmiennie M. Deneka, op. cit., s. 260.
[9] W ramach uprawnienia właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym można wyróżnić także kompetencję do: 1) zmiany kwoty i waluty uprawnienia (art. 248 per analogiam Kc), 2) zmiany pierwszeństwa uprawnienia (art. 250 per analogiam Kc), 3) zrzeczenia się uprawnienia (art. 246 per analogiam Kc), 4) podziału uprawnienia (art. 68¹ ust. 3 zd. 1 per analogiam Ukwh). Szerzej por. T. Czech, Hipoteka…, komentarz do art. 1011, t. 38 i n.
[10] Odmiennie M. Deneka, op. cit., s. 260.
[11] W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej (art. 1014 ust. 1 Ukwh).
[12] Przepis ten – wbrew wykładni literalnej – określa także pierwszeństwo hipoteki ustanowionej bądź przeniesionej na wtórnie opróżnione miejsce hipoteczne (art. 1012 Ukwh). Por. P. Armada-Rudnik, op. cit., s. 13; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 497.
[13] Pierwszeństwo uprawnienia może ulec zmianie na podstawie umowy między zainteresowanymi osobami (art. 250 per analogiam Kc).
[14] Zob. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 ze zm.).
[15] Szerzej zob. B. Swaczyna, Hipoteka…, s. 53–56.
[16] W mojej ocenie nietrafne jest stanowisko B. Swaczyny, który twierdzi, że dyspozycja właściciela dotycząca opróżnionego miejsca może być objęta dokumentem z podpisem notarialnie poświadczonym (B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 460).
[17] Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.), dalej: Pb.
[18] B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 459–460.
[19] J. Pisuliński, Verfügung…, s. 424.
[20] Krytycznie B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 460.
[21] Por. jednak B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 460, który zdaje się zajmować odmienne stanowisko, różnicując formę dla dyspozycji właściciela oraz jego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.
[22] Zob. uchwała SN z 20 czerwca 2007 r. (III CZP 50/07), OSNC 2008, nr 7–8, poz. 83: „Jednoznaczne brzmienie art. 95 ust. 3 Pb oznacza, że dokumenty bankowe wymienione w art. 95 ust. 1 Pb stanowią samodzielną podstawę wpisu hipoteki. Takiego waloru nie można natomiast przyznać oświadczeniu właściciela nieruchomości, o którym mowa w art. 95 ust. 4 Pb, a które powinno być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Gdyby bowiem wolą ustawodawcy było uznanie za tę podstawę także omawianego oświadczenia właściciela nieruchomości, to dałby temu wyraz w treści art. 95 ust. 3 Pb”.
[23] Por. J. Pisuliński, Verfügung…, s. 424; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 461.
[24] Podobnie J. Pisuliński, Verfügung…, s. 423; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 462.
[25] T. Czech, Wykonywanie…, s. 1106.
[26] Szerzej T. Czech, Wykonywanie…, s. 1109. Częściowo odmienne stanowisko zajmuje B. Swaczyna, którego zdaniem w przypadku gdy przeniesienie hipoteki następuje na miejsce o niższym pierwszeństwie, podstawą wpisu nie jest oświadczenie właściciela, a tylko oświadczenie wierzyciela (art. 32 ust. 2 zd. 2 Ukwh in fine; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 463).
[27] B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 463.
[28] Szerzej por. T. Czech, Hipoteka…, komentarz do art. 1019, t. 5 i n.
[29] Tak też J. Pisuliński, Verfügung…, s. 425–426; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 491.
[30] Zob. też art. 69 ust. 2 pkt 6 Pb, zgodnie z którym umowa kredytowa powinna określać sposób zabezpieczenia spłaty kredytu.
[31] Na marginesie można zauważyć, że – w przeciwieństwie do ust. 1 – hipoteza art. 95 ust. 5 Pb nie obejmuje roszczeń, więc przepis ten nie normuje podstawy ich wpisu w księdze wieczystej.
[32] Por. B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 490.
[33] Por. J. Pisuliński, Verfügung…, s. 423; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 492.
[34] Tak też M. Deneka, op. cit., s. 263; J. Pisuliński, Verfügung…, s. 423; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 494.
[35] Jeżeli sąd dostrzeże, że hipoteka uległa ex lege przeniesieniu na opróżnione miejsce, powinien z urzędu dokonać wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 62613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
[36] J. Pisuliński, Verfügung…, s. 425–426; B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 491.
[37] Hipoteza art. 95 ust. 5 Pb nie obejmuje roszczeń, więc przepis ten z pewnością nie może normować podstawy ich wpisu w księdze wieczystej.
[38] B. Swaczyna [w:] Hipoteka po nowelizacji…, s. 491. Podobnie Rekomendacja Rady Prawa Bankowego przy Związku Banków Polskich z 21 lutego 2011 r. dotycząca niektórych aspektów prawnych nowelizacji ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Monitor Prawa Bankowego 2011, nr 4, pkt 6, z tym że w rekomendacji tej, jak się wydaje, pomieszano dwa zagadnienia: 1) formę czynności prawnej dotyczącej ustanowienia roszczenia oraz 2) podstawę wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Prawo i praktyka

Przygody Radcy Antoniego

Odwiedź także

Nasze inicjatywy